현재 서울시 전세 물량은 가파르게 감소하고 있는 상태입니다. 본 기사에서처럼 1,000세대 이상의 대단지의 전세 물량이 없는 곳까지 발생하고 있습니다.

4년간의 전세 기간이 만료된 임대인 입장에서는 다시 4년간의 임대 기간을 고려해 전세 가격을 더 높여받을 것입니다.

매매는 매물이 많아 가격이 보합하는 반면 전세는 매물이 감소해 서울 아파트 전세 가율은 소폭 상승이 예상됩니다. 하지만 여전히 서울 아파트 전세가율은 50% 수준으로 대세 상승을 논하긴 이릅니다. 전세가율이 60% 이상 상승한다면 매매 가격에도 변화가 있을 수 있습니다.

정부에서 사전 청약 제도를 전면 중단하는 것으로 결정했습니다. 이로써 사전 청약 제도는 다시 한번 실패로 돌아가게 되었습니다.

사전 청약 제도는 본 청약에 앞서 더 먼저 선분양을 시행한 제도였습니다. 현재 분양 자체가 선분양인 상태에서 사전 청약 제도는 이보다 더 빠른 선선분양이라고 생각하시면 됩니다.

사전 청약 제도는 아파트를 지을 땅을 사기도 전에 분양을 진행한 것으로, 사전 청약 접수 후 현재 공사비 인상과 PF 문제 등으로 아파트를 지을 건설사들마저 사업을 포기하자, 사전 청약 당첨자들은 분양이 지속 연기되거나 심각한 경우는 사업이 중단되는 상황을 겪어야 했습니다.

이와같이 본 청약 일정이 대부분 지연되며 사전 청약 당첨자들이 피해를 입은 사례가 많았습니다. 이에 따라 신규 사전 청약 진행 물량은 모두 본청약으로 진행하게 되는 것으로 변경되었습니다.

그동안 빌라 시장의 주된 하락 원인이었던 전세 반환 보증보험 126% 룰이 변경될 것으로 보입니다. 보증보험 가입 가능 금액이 상향될 것으로 보이며, 빌라 전세 가격 상승 및 이에 따른 매매가 상승이 예상됩니다.

아파트처럼 정해진 시세가 없는 빌라의 경우 그간 전세 보증보험 가입 가능 금액을 공동주택 공시가격에 맞춰 산정하였습니다. 공시가 150% 수준까지 전세 보증이 가능했고 코로나로 인한 저금리에 많은 임차인들이 이 금액에 전세 계약을 했습니다.

하지만 이러한 보증보험이 결론적으로 매매가격과 전세가격의 차이가 없는 무자본 갭투자를 가능하게 했고, 전세사기의 온상이 되고 말았습니다.

이에따라 국토부는 전세 보증보험 가능 금액을 126%로 하향하였는데요. 이로인해 임대사업자들의 역전세가 심화되고, 전세 보증금액에 월세를 받는 반전세가 증가하며 빌라 전세 시장의 혼란을 가중하였습니다.

앞서 살펴본 바와 같이 전세 사기로 인한 빌라 전세 기피와 아파트 전세 가격의 급등이 겹치며 임대차 시장이 더욱 불안해지고 있습니다.

이에 빌라 전세 가격이 안정화 되었다고 판단, 다시 보증보험 가입 가능 금액 상향을 시사했습니다. 현재 빌라 전세, 매매 가격은 126% 룰로 인해 크게 하락한 상태입니다. 보증보험이 안정화 된다면 이 부분이 소폭 상승할 것으로 예상됩니다.

더불어 지난 뉴스레터에서 말씀드린 것처럼, 주택도시보증공사에서 신청한 경매 물건에 직접 입찰하여 낙찰 받는 이유도, 빌라 임대 시장의 안정화를 위한 작업으로 해석됩니다.

부천의 1기 신도시 중동에서 이른바 1기 신도시 특별법에 따른 정비계획 설명회를 개최하였습니다. 지난 뉴스레터에서 설명 드렸다시피 본 특별법의 시범단지 선정 조건은 주민 참여도와 파급효과 등입니다.

이번 설명회에서 부천의 도시 기준 용적률은 345%, 초과 용적률은 450%로 발표하며 기타 1기 신도시 대비 높은 수준입니다.

부천 중동의 경우 다른 1기 신도시보다 비교적 기존 용적률이 높은 편으로 사업성이 떨어지는 것으로 평가되었습니다. 따라서 금번 설명회에서 더 높은 용적률을 기준으로 잡았을 것으로 보입니다.

사업성이 가장 좋은 분당과 일산의 용적률이 향후 어떻게 공개될지 주목됩니다.