📰 요약

다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서 오늘부터 최고 82.5% 수준의 세금이 다시 적용됩니다. 시장에서는 세 부담이 지나치게 커진 만큼 다주택자들이 매도보다 보유를 선택할 가능성이 높다는 전망이 나오고 있습니다. 이에 따라 매물 감소와 거래 위축 우려도 커지고 있습니다.

🔎 배경 및 분석

현행 제도에 따르면 조정대상지역 내 다주택자는 기본 양도세율(6~45%)에 추가 세율이 붙습니다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되며, 지방소득세까지 포함하면 최고 실효세율은 82.5% 수준까지 올라갑니다.

시장에서는 이번 조치가 매물 증가보다 오히려 매물 감소로 이어질 가능성에 더 주목하고 있습니다. 세금을 내고 집을 파느니 계속 보유하는 편이 낫다고 판단하는 집주인들이 많아질 수 있기 때문입니다.

특히 서울 핵심지처럼 가격 상승 기대가 남아 있는 지역에서는 ‘버티기’ 심리가 강해질 가능성이 큽니다. 실제로 최근 공급 부족과 전세난 우려가 커지는 상황에서 다주택자들이 급하게 매도에 나설 유인이 크지 않다는 분석이 나옵니다.

비거주 1주택자나 장기보유자 역시 향후 세제 변화 가능성을 지켜보며 매도를 늦출 가능성이 거론됩니다. 거래세 부담이 커질수록 시장에 나오는 매물은 줄어들고 거래량 자체도 감소할 가능성이 높다는 분위기입니다.

🔮 전망

양도세 중과 재개 이후 시장에서는 매물 잠김 현상이 더 강해질 가능성이 있습니다. 공급 부족 우려와 맞물릴 경우 서울 인기 지역을 중심으로 가격 하방 압력은 제한적일 수 있다는 관측도 나옵니다. 시장은 당분간 세제 변화에 따른 눈치보기 장세가 이어질 전망입니다.

📰 요약

서울시가 신속통합기획 후보지 18곳과 모아타운 10곳을 새롭게 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 개발 기대감이 높은 지역으로 투기 수요가 유입되는 것을 막겠다는 취지입니다. 강남·송파 주요 재건축 단지의 토허구역 지정도 1년 연장됐습니다.

🔎 배경 및 분석

이번 지정은 정비사업 기대감이 커지는 지역을 중심으로 이뤄졌습니다. 신통기획 후보지에는 강동 천호동, 강북 수유동, 광진 중곡동, 서대문 북가좌동·연희동, 양천 신월동 등 총 18곳이 포함됐습니다.

모아타운 대상지도 추가 지정됐습니다. 성북 장위동, 광진 자양·구의동, 강남 삼성동 등 총 10곳이 새롭게 토허구역으로 묶였습니다. 특히 모아타운 지역은 최대 5년간 토허구역이 유지됩니다.

강남·송파 재건축 단지 규제도 유지됩니다. 주요 재건축 아파트 14개 단지의 토허구역 지정 기간이 1년 연장됐고, 강남·서초 자연녹지지역 역시 규제가 이어집니다.

시장에서는 서울시가 정비사업 자체는 확대하면서도, 거래 규제는 동시에 강화하는 방향으로 움직이고 있다는 분석이 나옵니다. 공급 확대 정책과 투기 차단 정책을 병행하는 흐름입니다.

🔮 전망

토허구역 확대 지정으로 재개발·재건축 기대 지역의 거래량은 단기적으로 위축될 가능성이 있습니다. 실거주 목적 외 매수는 제한되기 때문에 투자 수요 유입도 둔화될 전망입니다.

특히 앞으로 지방선거를 앞두고 서울시장 교체 가능성이 변수로 떠오르고 있습니다. 차기 서울시장이 누구냐에 따라 신통기획·재개발·재건축 정책 방향이 달라질 수 있는 만큼, 초기 재개발 투자나 정비사업 기대감만을 반영한 선투자는 보수적으로 접근할 필요가 있어 보입니다.

📰 요약

이재명 대통령이 “부동산 불패 신화는 없다”며 부동산 세제 개편 의지를 다시 강조했습니다. 다주택자 양도세 중과 재개 이후에는 비거주 1주택자를 겨냥한 세제 개편이 본격화될 가능성이 거론되고 있습니다. 장기보유특별공제 축소와 보유세 강화 등이 주요 카드로 언급됩니다.

🔎 배경 및 분석

현재 거론되는 핵심은 장기보유특별공제 개편입니다. 기존에는 보유기간 기준 공제가 컸지만, 앞으로는 실거주 기간 중심으로 공제 구조를 바꾸는 방향이 논의되고 있습니다. 즉, 오래 보유했더라도 실제 거주하지 않았다면 세금 혜택을 줄이겠다는 의미입니다.

정부는 동시에 ‘퇴로’도 일부 열어주는 방향을 검토 중입니다. 비거주 1주택자가 세입자를 둔 상태에서도 일정 기간 매도할 수 있도록 허용하는 방안이 논의되고 있습니다. 단순 규제 강화만이 아니라 시장 매물 출회를 유도하려는 의도도 담긴 것으로 보입니다.

다만 시장에서는 다주택자 중과 사례처럼 세금 부담이 커질수록 오히려 매물 잠김이 심해질 가능성에도 주목하고 있습니다. 특히 서울 핵심지의 경우 세금을 감수하더라도 계속 보유하려는 움직임이 강할 수 있다는 분석입니다.

🔮 전망

향후 부동산 시장의 핵심 변수는 ‘실거주 중심 세제 개편’이 될 가능성이 높아 보입니다. 특히 비거주 1주택에 대한 장특공 축소와 보유세 강화가 현실화될 경우 투자 목적 보유 전략은 빠르게 위축될 수 있습니다.

다만 세 부담 확대가 곧바로 대규모 매물 증가로 이어질 가능성은 제한적이라는 시각도 많습니다. 오히려 핵심 지역에서는 버티기와 매물 감소 현상이 나타날 가능성이 있으며, 시장은 세제 변화 방향과 지방선거 이후 정책 기조를 주시하는 분위기가 이어질 전망입니다.

📰 요약

정부가 등록 임대사업자에게 적용되던 양도세 중과 배제 혜택 축소를 검토하고 있습니다. 서울에만 약 4만3000채 규모의 임대아파트 매물을 시장에 유도하겠다는 취지입니다. 다만 시장에서는 세 부담이 커질수록 오히려 집주인들이 매도를 미루며 매물 잠김 현상이 심해질 가능성에 더 주목하고 있습니다.

🔎 배경 및 분석

정부가 이번에 겨냥한 대상은 과거 등록된 아파트 매입임대사업자입니다. 문재인 정부 시절 활성화됐던 제도로, 일정 기간 임대 의무를 지키면 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제 등의 혜택을 받을 수 있었습니다.

특히 서울에 남아 있는 등록 임대아파트만 약 4만3000채 수준으로 파악됩니다. 정부는 세제 혜택 축소를 통해 이 물량이 시장에 나오기를 기대하는 분위기입니다.

하지만 시장 분위기는 정부 기대와 다소 다릅니다. 최근 다주택자 양도세 중과가 다시 시작되면서 이미 매도 심리가 크게 위축된 상황입니다. 절세 목적 매물은 올해 초 대부분 정리됐고, 현재는 세금을 감수하면서까지 급하게 매도하려는 분위기는 아니라는 반응이 많습니다.

🔮 전망

정부는 세제 개편을 통해 시장에 매물을 유도하려 하고 있지만, 단기적으로는 기대만큼 매물이 나오지 않을 가능성이 높아 보입니다. 세금 부담 확대가 오히려 매도 포기를 부추기면서 매물 잠김 현상이 심화될 수 있기 때문입니다.

특히 공급 부족 우려와 전세난이 이어지는 상황에서 핵심 지역은 거래량 감소 속 가격 방어 흐름이 나타날 가능성도 있습니다. 향후 시장은 세제 강화 자체보다 실제 매물 변화와 지방선거 이후 정책 방향에 더 민감하게 반응할 가능성이 커 보입니다.