✨ 권리분석
해당 빌라는 임0태님이 2021.05.21. 240,000,000원에 전세 계약을 체결한 물건으로, 대항력 있는 임차인이었습니다.
하지만 임0태님의 개인 사정으로 인해 전입을 빼게 되었고, 여기서 핵심 쟁점이 발생합니다.
과연 전입을 뺐다면 기존의 대항력이 유지될까요? ⚠️
임0태님은 대항력을 유지하기 위해 동생 임0희님을 해당 주소지에 전입시켰습니다.
즉, 가족인 임0희님의 주민등록이 계속 유지되고 있었기 때문에 임0태님의 대항력 역시 유지된다고 판단됩니다.
결과적으로 임0태님은 보증금 240,000,000원 전액을 배당받을 권리가 있는 상황이었습니다.
이 내용은 실제 매각물건명세서에도 아래와 같이 명시되어 있었습니다.
"주택임차인이 그 임대차로서 제3자에게 대항하기 위한 요건으로서의 주택임대차보호법 제3조 소정의 주민등록은 그 대항력취득 시 뿐만 아니라 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다. 그러나 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 일이있다 하더라도 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 이상 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 하여야 할 것이다.〔대법원 88다카143 판결 참고〕"
📌 이번 사건은 실제로 두 번의 미납이 발생했던 사건이었습니다.
앞선 입찰자 두 분은 해당 권리관계를 정확히 인지하지 못한 채 240,000,000원보다 낮은 금액으로 입찰을 진행했습니다.
하지만 선순위 임차인의 보증금보다 낮게 입찰할 경우, 낙찰 이후 대출이 나오지 않고 선순위 임차인이 배당으로 못 받은 금액만큼 인수입니다.
결국 권리분석을 놓치게 되면 잔금 미납으로 이어질 가능성이 높아집니다.
