서울시 역세권 개발 사업의 사업성이 더욱 향상될 예정입니다. 서울시는 16일 '역세권 활성화 사업 설명회를 개최하였습니다.
주요 발표 내용으로는 서울시 중심지 체계에 따라 급지별로 최대 상향 가능한 용도지역 범위가 다름을 설명하였습니다. 서울시는 지역에 따라 중심지 체계가 나뉘어져 있습니다.
서울시는 이미 10년 전인 2014년, 2030 서울플랜을 통해 3도심과 7광역중심, 그리고 12지역중심과 53지구중심을 선정한 바 있습니다.
금번 발표 내용에서는 급지가 높은 3도심과 7광역중심에 속한 역세권 용지는 용도지역을 용적률을 크게 높일 수 있는 상업용지까지 올려줄 계획입니다. 즉, 서울시 내 입지가 좋은 곳의 역세권 개발일수록 건물을 더 높이 지을 수 있도록 하여 사업성을 높이겠다는 서울시의 의지가 담긴 발표라 할 수 있습니다.
물론 용적률이 오르는만큼, 공공에 기부채납을 하는 조건이 있지만 일반적으로 증가한 용적률의 절반 수준만을 공공기여 하는만큼, 나머지 부분은 조합의 사업성 향상으로 이어질 전망입니다.
현재 원자재 가격 상승으로 인한 공사비 상승으로 재개발 사업이 어렵다는 말이 많습니다. 하지만 공급 감소는 곧 다시 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있기에 여러 공급대책이 필요한 실정입니다. 더이상 택지가 없는 서울시 입장에서는 고밀 개발을 통한 사업성 확보를 그 방향으로 잡는 것이라 생각됩니다. 따라서 앞으로 이렇게 용도지역 변경을 통한 고밀 개발화 사례가 더 많아지지 않을까 예측해봅니다.
한국토지주택공사(LH)의 영업이익 급감으로 어닝쇼크라는 내용입니다. LH의 연도별 실적을 살펴보면 부동산 가격 활황기이던 2021년 매출 27조 영업이익 5.6조의 호실적을 보였지만 2022년 영업이익이 1조8천원억원대로 하락 후 2023년 영업이익은 무려 437억원으로 2년 전 대비 10분의 1토막이 났습니다. 이는 2009년 LH 통합 출범 이후 역대 최저 수준입니다.
영업이익 급감의 주요 원인은 토지 판매 분양 대금 연체 규모의 증가입니다. 즉, LH가 시행사에 토지를 분양한 후 분양 대금을 받지 못하고 있는 실정입니다.
공사비 인상과 PF 위기 등 부동산 시장 침체로 중도금을 상환하지 못하고 연체하는 사례가 늘어난 것입니다. 연체액은 2021년 2조원대에서 22년 약 4조원, 23년은 약 7조원 수준으로 급증하고 있는 실정입니다.
더 큰 문제는 LH가 이렇게 휘청일 경우 아직 완료되지 못한 3기 신도시 토지 보상 등의 일정이 지연된다는 점입니다. 즉, 신규 택지 개발을 통한 공급이 앞으로 매우 어려워질 부분입니다. 부동산 시장의 침체로 부동산 시장의 모든 지표는 향후 공급 감소를 가리키고 있습니다.
