9월부터 스트레스 DSR 2차 규제가 시작됩니다. 이로인해 주택담보 대출의 한도는 기존 대비 더 줄어들 예정입니다. 스트레스 DSR은 총 3단계로 진행되는데 최종 1.5%의 가산금리를 더하는 것이 핵심입니다. 이번 2차 시행은 그 중 절반은 0.75%의 금리 가산을 진행합니다.
연봉 5천만원인 직장인 기준으로 최대 4,200만원, 연봉 1억원 직장인 기준으로 최대 8,400만원 가량 대출 한도가 줄어들게 됩니다.
하지만 이는 변동금리로 진행시 최대로 적용되는 가산금리로 고정금리 방식의 대출이나, 혼합/주기형 방식의 대출을 사용하는 경우 실제 대출 한도 감소 금액은 더 적어지게 됩니다.
표에서 볼 수 있듯이 5년 주기형으로 대출 실행시 연봉 5,000만원 차주에게는 최대 1,400만원 감소 및 연봉 1억 차주 기준 최대 2,700만원의 한도가 감소됩니다. 따라서 스트레스 DSR의 적용이 실질적인 가계대출 증가를 막을 수 있을지는 의문입니다.
스트레스 DSR의 효과가 크지 않을 것으로 예상하는 또 하나의 이유는 바로 금리 이슈입니다. 미 연준 파월 의장은 23일 열린 잭슨홀에서 열린 심포지엄에서 통화정책 조정에 대한 의지를 다시 한번 비쳤습니다.
현재인플레이션 수준이 목표 수준인 2%에 크게 도달하였고 시장에서 기대하는 0.5% 금리 인하인 빅컷의 가능성도 배제하지 않았습니다.
물론 한은의 금리 인하 기조는 더 조심스럽다고 보여지긴 합니다만, 내수 부진 등의 지속으로 금리 인하 필요성은 지속 확대될 것입니다. 미국의 본격적인 통화정책이 시작된 이후인 4분기 이후 금리인하를 시작할 확률이 높다고 판단됩니다. 한은의 금리 인하가 시작되면 스트레스 DSR 시행과 맞물려 차주가 체감하는 대출 한도 감소는 크지 않을 수 있습니다.
신한은행에서 갭투자의 가능성이 짙은 전세 대출에 대해 대출 취급 중지 방침을 내세웠습니다. 서울을 중심으로 아파트 전세 가격이 꾸준히 상승하며 자연스럽게 매매가격과 전세가격의 차이를 통해 투자하는 갭투자가 늘어나자 특단의 조치를 내린것으로 판단됩니다.
차단된 대출의 조건은, 전세 대출 실행일에 임대인의 소유권이 이전되는 경우입니다. 갭 투자를 통해 부동산을 매수하는 수요자는 전세 가격으로 잔금을 대신하기 위해 전세 잔금일과 매매 잔금일을 동일한 날짜에 치르는 경우가 있습니다. 해당 은행에서는 이러한 경우 갭투자의 가능성이 농후하다고 판단하여 전세 대출을 중단한다는 방침입니다.
대출 실행일에 선순위 채권 말소 또는 감액의 조건이 붙는 경우에도 전세대출이 중단됩니다. 일반적으로 소유자의 주택담보 실행 이력이 있는 경우 선순위 근저당권이 존재하므로, 임차인이 대항력을 확보하기 위해 전세 잔금날짜와 동시에 임대인의 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 많이 진행하는데 이러한 경우 전세 대출 지급을 중단하겠다는 얘기입니다.
가계대출의 증가를 막겠다는 취지는 이해하지만, 이처럼 전세 대출의 조건이 생기게되면 결국 이는 전세 공급 물량의 감소로 이어질 수 밖에 없습니다. 서울의 경우 아파트 물량 공급의 특별한 방도가 없는 상태에서 전세 대출 조건마저 설정하여 공급이 어렵게 된다면 전세가격이 더 크게 상승하는 부작용이 발생하지 않을까 염려되는 부분입니다.
정부가 8.8 부동산 대책에서 내놓은 공급대책은 아파트보다는 빌라, 오피스텔 등 비아파트 위주의 성향이 더 강했습니다. 이 일환으로 발표한 정책이 신축 빌라를 사들여 공공임대로 공급한다는 계획입니다. 하지만 현재 미분양 상태인 신축 빌라를 정부에서 고가에 매입하여 저렴하게 임대로 내놓는 정책이 국가의 세금으로 민간의 부채를 더는 일이라며 비판을 받고 있습니다.
업계에서는 정부에서 공급 할당 물량을 채우기 위해 부실시공 등의 문제가 있는 빌라까지 고가에 매입할 것이라는 우려를 표명하고 있습니다.
저렴한 주거를 위해 미분양 주택 취득으로 공공임대를 제공한다는 정부의 방향과, 세금으로 미분양 주택을 사들이는 것은 특혜라는 비판, 여러분들의 생각은 어떠신가요?
