9월부터 스트레스 DSR 2차 시행과 함께 각 은행권을 중심으로 하는 전세 대출 규제가 본격 시행됩니다. 스트레스 DSR의 경우 혼합형, 주기형 대출을 통해 가산 금리를 낮출 수 있는 방법이 있지만 전세 대출 규제는 또 다른 부작용을 가져올 수 있을 것입니다.
명목상으로 갭투자 수요를 줄이겠다는 뜻이지만, 실제로는 전세 대출을 받으려는 세입자들의 대출을 막음으로써 실질적인 피해는 세입자에게 돌아갈 수 있다는 점이 그것입니다.
실제 현재 전세 계약 체결 후 잔금시까지 대출을 통해 잔금을 치르려는 경우, 잔금일에 집주인이 변경되거나 집주인이 변경되지 않아도 세입자의 전세 보증금으로 주택담도대출을 상환하는 경우 대출이 막히게 되어 세입자들이 전세 계약금을 포기하는 상황이 되는 등의 피해가 예상됩니다.
결국 기존 전세 임대인이나 대출 없이 집을 소유한 임대인들만이 신규 전세 세입자를 구할 수 있는 상황이 되는데, 이는 전세 공급 물량을 더욱 감소시켜 서울 아파트 전세 가격 상승을 더욱 부추길 영향이 있다고 생각됩니다.
정부와 금융 당국의 지속되는 대출 규제에 지방 부동산 시장의 상황은 더욱 악화되고 있습니다. 서울 수도권의 일부 부동산 상승 영향으로 대출 규제 등 여러 규제 정책이 시행되고 있지만 정작 지방의 경우 부동산 가격 상승세는 커녕 아직 미분양에 허덕이고 있는 상황에서 일률적인 규제가 지방 상황을 더욱 악화시킬 수 있다는 분석입니다.
아파트 공급이 부족한 수도권과 달리 지방은 여전히 수요 대비 많은 공급으로 미분양 아파트가 늘어나는 상황입니다. 이러한 상황에서 대출 규제 등의 정책으로 지방 아파트 시장은 더 힘을 잃을 수 있습니다.
비아파트 시장을 무너뜨린 전세 사기의 영향은 아파트 전세 가격의 상승을 일으키고, 빌라 전세 시장의 초토화를 가져왔습니다. 공시가격의 126%만큼만 전세 보증 보험 가입이 가능하도록 변경되면서 전반적인 전세 가격이 하락했고, 임대인들은 반전세나 월세의 형태로 임대 방식을 바꾸기도 했습니다.
금번 8.8 부동산 대책에서 세제 혜택 등을 통해 빌라 취득시 주택 수에 포함되지 않는 등의 정책적인 지원을 했지만 여전히 효과가 미미하다는 분석입니다.
국회 입법조사처는 현행 126%의 보증보험 가입 비율을 135%로 조정하는 등의 조치가 필요하다고 제안했습니다.
빌라 전세 시장 안정화를 위해 보증보험 가입 요건 강화 등의 조치가 필요하다고 생각됩니다. 또한 현재와 같은 아파트 전세 가격 상승세가 지속된다면 실거주를 위한 빌라 매매 역시 늘어날 수 있다고 판단됩니다.
상대적으로 저렴한 빌라 전세로 주거 비용을 아낄 수 있었던 세입자들이, 한번에 평균 6억원이 넘는 아파트 전세에 들어가는 데에는 무리가 있을 것입니다. 결국 월세라는 선택지 아니면 비아파트 매매로 그 수요가 옮겨갈 수 있다는 생각입니다.
1기 신도시 이후 다음 타자로 국가 지원을 받아 재건축을 추진할 수 있는 곳이 논의중입니다. 이른바 1기 신도시 특별법이라 알려진 노후 계획 도시 특별법에 따라 1기 신도시 외에 20년 이상의 노후된 계획 도시에도 본 법안이 적용되면서 추가 후보지들이 발표되고 있는 상황입니다.
다음 예정지로는 부산의 5개 지역과 수원 영통 지구, 용인 수지 지구, 기흥지구, 안산 반월 산단 배후지 등 입니다.
국토부 관계자는 1기 신도시 외 전국적인 노후 계획 도시 기본계획을 조속히 수립해 나간다는 방침입니다.
아직 1기 신도시에 대한 선도 지구 및 구체적인 계획이 없는 상황에서, 이 외 지역의 통합 재건축이 얼마나 큰 효과가 있을지는 지켜봐야 하는 대목입니다.
