전세사기로인한 주택도시보증공사 허그의 재정 적자가 심각한 가운데, 허그에서 직접 경매 낙찰 후 저렴한 가격에 임대로 내놓는 든든전세 사업을 통해 대위변제 회수율을 높이고 있습니다.
전세사기로 보증보험 사고 금액이 커지며 지금껏 허그는 수조원대에 달하는 보증료를 상환해주고 있었습니다. 집주인 대신 세입자의 보증금을 돌려주는 대위변제 절차를 진행 후 허그에서 직접 경매를 신청하여 낙찰대금을 통해 보증금을 회수하는 구조입니다. 하지만 빌라 오피스텔 등 비아파트 가격이 하락하며 임차인의 보증금보다 시세가 낮아지는 물건이 늘어나고 경매에서도 낙찰이 되지 않으며 이는 그대로 허그의 손실로 돌아갔습니다.
허그의 전세보증 회수율을 높이기 위한 방법의 일환으로 경매에 직접 입찰하여 낙찰받는 방식이 진행됐으며 이로인해 현재 비아파트 낙찰의 많은 부분을 허그에서 낙찰을 받아가고 있습니다. 현재 전세사기 등의 여파로 비아파트를 공급하려는 수요는 매우 적은 상황입니다. 이런 상황에서 경매 물건 역시 허그에서 낙찰 받아 임대를 내놓게 되면 상대적으로 비아파트 매매 매물은 줄어들 수밖에 없습니다. 수도권 중심으로 아파트 공급이 줄어드는 상황에서 비아파트 공급 역시 더 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상됩니다.
올해 수도권을 중심으로 아파트의 매매가격보다 전세가격이 더 큰 폭으로 오르고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 수도권 전세 가격 상승은 4.43%로 매매 가격 상승률인 1.84%보다 높은 상승세를 기록했습니다. 서울 기준으로도 전세 가격 상승은 5.02%로 매매 가격 상승인 4.25%보다 높았습니다.
이러한 현상의 원인을 몇가지로 살펴볼 수 있습니다. 먼저 대출규제의 영향으로 현재 매수세가 줄어든 것을 큰 원인으로 볼 수 있습니다. 대출 가능 금액이 줄어들며 매수하려는 수요가 전세로 이동했을 수 있습니다. 또한 현재 수도권 기준으로 높은 가격 상승에 대한 피로감으로 매매에 대한 관망세가 짙어졌을 수 있습니다. 월세에 대한 기피가 심한 우리나라 특성상 매매 수요는 전세 수요로 옮겨갔을 영향이 크고, 매매가는 보합을 보이고 전세가가 상승하는 현재와 같은 상황이 만들어진 것으로 보입니다.
수도권을 중심으로 아파트 공급 자체가 적어지기 때문에 전세가격은 꾸준히 상승할 확률이 높습니다. 매매가가 보합인 상황에서 전세가의 상승은 결국 매매전세 가격 차이를 활용한 갭투자 심리를 부추길 수 있습니다. 따라서 전세가의 움직임을 유심히 지켜봐야 할 필요가 있습니다.
서울 아파트 가격도 주춤하고 있는 현재매매가격이 꾸준히 상승하고 있는 지역이 있는데 바로 울산광역시입니다. 울산은 4개의 구와 울주군으로 이루어져 있는데 이중 남구와 울주군의 상승폭이 돋보입니다.
수도권을 제외한 지방의 경우 입주물량이 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미칩니다. 울산은 지난해 9천건에 가까운 입주물량에서 올해 4천가구로 절반 이상 감소하였고 내년에는 더욱 줄어들 전망입니다. 이러한 입주물량 감소는 아파트 가격 상승에 영향을 주고 있습니다. 또한 울산은 최근 조선업과 자동차산업 활성화에 따른 일자리 수요 증가 역시 부동산 가격 상승에 영향을 줬다고 볼 수 있습니다.
지방 부동산 시장의 경우 입주물량에 영향을 크게 받고 수도권에 비해 사이클이 짧다는 특징이 있습니다. 즉 상승과 하락의 주기가 수도권보다 더 짧습니다. 따라서 이러한 부분에 유념하여 투자 타이밍과 매도 타이밍을 잡는 것이 중요합니다!
서울시가 신규 모아타운 대상지를 발표했습니다. 금번 대상지로 선정된 곳은 구로구 개봉동, 강서구 화곡본동, 강북구 수유동(2곳), 강북구 번동으로 총 5곳입니다. 모아타운 후보지로 선정되는 지역의 특징은 노후도가 높고 고질적인 주차난과 반지하 주택 등이 밀집한 지역입니다.
이 중 강북구 번동 모아타운의 경우 기존 모아타운 시범단지가 및 주변 블록 다수가 모아타운 지역으로 선정되어 슈퍼블록을 이루고 있습니다. 시범단지는 현재 이주철거 진행중으로 향후 이 이지역은 순차적인 개발사업으로 광역 정비기반시설 확보가 가능할 것으로 보입니다.
금번 발표에서 한가지 주목해야 할 부분은 모아타운 선정 방식이 변경된 점입니다. 기존에는 주민제안 방식과 자치구 공모 방식을 함께 사용하여 후보지를 선정했으나 앞으로는 자치구 공모 방식은 사라지고 오로지 주민제안 방식으로만 진행됩니다. 또한 주민제안시 토지 등 소유자 30% 이상의 동의를 받으면 가능했으나 이 부분 역시 60% 이상의 동의를 받아야 신청 가능하도록 변경되었습니다. 후보지 선정 방식이 이처럼 변경된 이유는 재개발 후보지 선정시 주민들의 동의율을 더 높게 평가하겠다는 의도로 보입니다. 향후 모아타운 지역 투자시 주민 동의율을 우선적으로 보고 투자하여야 할 것으로 보입니다.
국토부는재건축 패스트트랙 도입을 위한 도시 및 주거환경정비법 개정안이 통과됐다고 발표했습니다. 해당 개정안 통과로 내년 6월부터 지은지 30년이 넘은 아파트도 재건축 절차 착수가 가능해집니다. 이를 통해 재건축 사업 기간이 3년 가량 줄어들 것으로 예상됩니다.
해당 법안은 1기 신도시 재건축이 추진되며 그동안 재건축의 가장 큰 걸림돌로 여겨진 안전진단 절차에 대한 개정 의견이 받아들여져 추진되었습니다. 올해 1기 신도시 시범단지 선정이 예정되어 있는 만큼, 1기 신도시 단지들이 수혜를 볼 것으로 예상됩니다.
해당 개정안으로 안전진단 절차가 아예 없어졌다고 생각하실 수 있는데 이는 아닙니다. 안전진단 절차가 완료 되어야만 재건축 착수를 시작할 수 있었던 기존방식과 달리 안전진단 절차를 진행하며 재건축을 추진할 수 있다는 의미입니다. 위 개정안으로 재건축 과정이 일부 축소될 수 있을 것으로 예상됩니다.
