3. 점유자와 협상하기
명도는 점유자를 내쫓는 게 아닌 서로 이사 갈 날짜를 협의하는 과정이라고 생각하시면 수월합니다. 점유자의 입장을 잘 들어주고 적당한 이사비를 통해 협상하여야 합니다. 대부분은 대화와 이사비를 통해 협상이 가능합니다.
대화가 잘 통하는 10% 이내의 점유자도 있습니다. 그런분들에게는 강제집행 절차 진행을 통해 낙찰자의 지위를 알려줘야 합니다. 법은 낙찰자의 편입니다.
첫 번째는 '내용증명 보내기'입니다. 내용증명은 법적인 효력은 미미할 수 있지만 점유자는 압박을 느낄겁니다. 내용증명에 무단점유, 주거침입 등 현재 점유자가 점유하는 방법이 불법이라는 사실을 인지시켜줘야 합니다.
두 번째는 계고 신청입니다. 인도명령은 잠금과 동시에 진행하시고 인도명령 결정문이 점유자에게 송달되면 계고 신청 가능합니다. 점유자의 집에 법원 직원이 방문하여 이사를 안나가게 되면 강제집행된다고 고지합니다. 점유자는 계고절차를 겪으며 더이상 버텨봐야 승산이 없음을 인지하게 됩니다. 90%이상은 계고 단계에서 협상 완료됩니다.
세 번째는 강제집행입니다. 계고까지 신청했는데 이사를 안 나가는 경우는 법원에 강제집행을 신청하여 강제집행 하면 됩니다. 집행비용은 평당 15 ~ 20만원 선이고 이자비용, 창고 비용 등 낙찰자가 지불해야 합니다. 많은 비용이 발생하기 때문에 강제집행 절차까지 가기전에 계고단계에서 협상을 마무리한다고 생각하는게 좋습니다!
