GTX-A 노선이 개통 예정인 파주, 일산의 부동산 가격이 탄력을 받지 못하고 있습니다.A노선은 운정중앙 ~ 서울역 구간은 12월 말 개통을 앞두고 있습니다. 남부노선에서 동탄역이 개통 후 인근 아파트 가격이 급등하는 모습을 보였으나 북부 노선의 경우 서울역구간까지 우선 개통 후 최종 노선은 28년에 이루어질 예정으로 강남권으로의 개통까지는 아직 많은 시간이 남은 점이 그 이유로 꼽힙니다.
서울의 경우 강남에 대한 쏠림 현상이 더 심화되는만큼 GTX-A 노선의 완전 개통 이후엔 접근성이 획기적으로 향상되어 가격 상승이 뚜렷하게 나타날 것으로 보입니다. 또한 현재 고양 창릉 3기 신도시 개발과, 최근 발표한 대곡 역세권 발표 등 일산은 대규모 공급이 예정되어 있어 이러한 부분 역시 부동산 가격이 상승하지 못하는 큰 요인이 되고 있습니다.
일산은 1기 신도시 재건축 특별법의 대상이지만 이러한 영향으로 부동산 가격 상승이 더디게 된다면 사업성 부족의 원인으로 재건축 사업 역시 난항을 겪게될 수 있습니다. 이러한 부분들을 충분히 인지하고 투자에 임하여야 합니다.
오피스텔의 주거용 지원 확대를 위한 정책이 증가하고 있습니다. 국토부는 최근 오피스텔 건축 기준 개정안을 마련하여 기존 오피스텔에서 적용되던 바닥 난방 기준을 변경하였습니다. 오피스텔은 전용 120m2가 넘으면 바닥 난방 설치가 불가했으나 이러한 제한을 폐지하였습니다. 또한 금번 개선안으로 생활형숙박시설의 오피스텔로의 전환에 대한 개정 부분까지 포함되어 생숙이 오피스텔로의 전환이 더욱 증가할 예정입니다.
정부의 이같은 주거용 오피스텔 지원 정책은 앞으로 신축 아파트 입주 물량 축소에 대한 우려의 영향으로 풀이됩니다. 비아파트 공급 증가를 내걸었지만 이 부분 역시 쉽지 않은 상태로 오피스텔에 대한 규제까지 풀어 공급을 늘리려는 의도로 보입니다. 하지만 오피스텔의 경우 전입신고를 하면 주택수에 포함되어 다주택자와 투자자로부터 외면받고 있는만큼 주택수 제외 등의 혜택이 제공되지 않는 한 신축 공급은 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.
비아파트 시장 중 오피스텔과 함께 큰 비중을 차지하는 부분은 빌라 시장입니다. 빌라 임대차 시장은 현재 월세 계약이 역대 최다인 수준으로 늘어나고 있습니다. 올 10월 기준으로 다세대주택의 임대차 계약 비중에서 월세 비중이 64%를 넘어서며 역대 최고 수준을 보이고 있습니다. 내년엔 이 비중이 더 커질 것으로 예상됩니다.
역시 가장 큰 원인으로는 전세사기를 들 수 있겠습니다. 또한 현재 주택도시보증공사에서 보증보험 가능 비율을 더 줄이는 것이 검토되며 전세 계약에 대한 기피현상은 더욱 심화될 가능성이 제기되고 있습니다. 이렇듯 비아파트 전세 감소가 시작되면 신규 공급은 줄어들고 월세 가격은 더 오를 가능성이 있습니다. 감당 불가능한 수준으로 월세가 올라가면 매매로의 수요 이동이 일어날 수도 있겠습니다. 앞으로 비아파트 임대차 시장의 흐름을 유심히 지켜봐야 하겠습니다.
한국은행이 기준금리를 기존 3.25%로 한차례 내린데 이어서 다시 3.0%로 연속 인하하였습니다. 한은이 금리를 연속적으로 인하한것은 15년만입니다. 당초 한은은 지난번 금리인하 당시 기자회견에서 다음 금리인하를 묻는 질문에 내년 상반기라고 언급하였으나 이번에 연속으로 금리인하를 하게 되었습니다.
연속 금리인하의 배경에는 현재 대한민국 경제 상황에 있습니다. 현재 대한민국의 내수 침체와 수출에 대한 불확실성 등 복합적인 변수가 작용한 것으로 보입니다. 최근 롯데그룹의 위기설, 자영업자 폐업률 증가 등으로 대내외 경제 상황이 녹록치 않습니다. 이러한 상황을 반영하여 빠르게 금리를 인하한 것입니다. 현재 대한민국 경제 성장률은 2%가 되지 않을 것으로 예상되고 있어 내년 추가적인 금리인하가 이어질 것으로 예상됩니다. 금리인하는 곧 통화량을 증가시켜 부동산 시장에 영향을 줄 수 있겠습니다.
노후계획도시 특별법의 대상인 1기 신도시 내 재건축 시범단지가 선정되었습니다. 1991년 첫 입주를 시작한 1기 신도시는 현재 30년이 넘어 재건축 수요가 있어왔고 금번 특별법으로 가장 먼저 재건축을 추진할 단지가 선정된 것입니다.
1기 신도시 5곳에서 13개 구역, 총 3만 6,000채가 선정되었습니다. 성남시 분당이 약 1.1만호로 가장 많았고 고양 일산이 9천채로 뒤를 이었습니다. 뒤이어 부천 중동 6천채, 안양 평촌과 군포 산본이 각 5천채 수준으로 선정되었습니다. 시범단지가 선정은 되었으나 아직은 넘어야 할 산이 많습니다. 이주 수요를 받아줄 부지 개발과 공사비 상승에 따른 분담금 상승, 공공기여 증가로 인한 사업성 하락 등이 주요 걸림돌로 꼽히고 있습니다.
1기 신도시 재건축 입주 목표는 2030년입니다. 5년 안에 입주가 이루어져야 하는만큼 착공을 위해 정책적인 지원이 이어져야 할 것입니다. 1기 신도시 시범단지 재건축 사업이 원활히 이루어 진다면 다른 단지 및 노후 계획 도시 재건축에 탄력을 받을 수 있겠습니다. 반면 원활한 사업진행이 이루어 지지 않는다면 기타 단지들 역시 사업 추진이 쉽지 않을 것입니다. 시범단지 사업이 중요한 이유입니다.
