위치: 충청남도 천안시 백석동 1178
아파트명: 천안백석2차아이파크
준공연도: 2014년
구조: 방 4개, 화장실 2개 (대형 평수)
낙찰가: 435,110,000원 (감정가의 83.2%)
네이버 호가 최저 호가 530,000,000원
예상 시세 차익: 약 9,500만 원
본 물건은 대부업체에서 전세권 설정된 상태였으나, 권리분석 결과 문제 없는 소유자 아파트로 입니다. 대부업체 후순위 전세권은 권리분석상 문제 없습니다.
소액임차인 전입 방지: 대부업체는 최우선변제권을 가진 소액임차인의 전입으로 인한 근저당권 배당 손실을 방지하기 위해 전세권을 설정합니다.
낙찰 후 소멸: 해당 전세권은 낙찰과 동시에 배당으로 소멸되며, 전세권을 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.
해당 아파트는 저층(3층) 물건으로, 고층 대비 수요가 적습니다. 따라서 경매 입찰자 역시 줄어들 수밖에 없습니다. 실거주와 투자는 철저히 분리해서 판단하고 입찰해야 합니다. 실거주 할 아파트를 알아보는 것이 아니라면 시세보다 저렴히 입찰하는 것에 집중하시기 바랍니다.
저층과 고층의 가격 차이: 일반적으로 저층 아파트는 고층 대비 약 10% 저렴한 것이 적정선입니다.
최근 거래 사례: 2024년 10월, 동일 단지 고층 물건이 6억 원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 3층 아파트의 적정 가격은 5.3억~5.5억 원으로 평가됩니다. 낙찰가는 4.35억 원으로, 저렴하게 낙찰받은 사례입니다.
전용면적이 85m² 초과하는 경우 취득세 일부 상승하고, 정책 대출 등의 활용이 어렵기 때문에 매도가 쉬운 편은 아닙니다. 또한 사업자를 활용한 투자시 부가세를 추가로 내야한다는 부분 역시 존재합니다.
저층 아파트 활용하기
경쟁이 적은 저층 아파트는 비교적 저렴하게 낙찰받을 확률이 높습니다.
가격이 저렴한 경우 매도가 충분히 가능합니다.
85m² 초과 대형 평수 공략하기
대형 평수 물건은 부가세 부담 때문에 경쟁이 적은 경향이 있습니다.
경쟁이 적은 물건을 공략하면 안정적으로 수익을 낼 가능성이 커집니다.
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