※ 현장 임장 결과 및 판단
해당 건물과 근처 건물의 상가 입점률이 40% 수준으로 예상보다 더 낮은 수준이었습니다. 인근 중개사무소에 들어가 최근 임차 수요에 대해 알아본 결과 상가의 경우 몇 달 전까지는 카페, 식당 등을 찾는 임차인이 있었지만 현재는 경기가 좋지 않아 문의가 전혀 없는 상태라고 합니다.
가장 중요한 부분인 월세의 경우 150만원 정도 수준에 렌트프리 3개월 정도면 맞춰질 수도 있겠지만 현 상황상 쉽지 않다고 판단하였습니다.
물왕호수 뷰를 보며 찾는 곳은 해당 위치가 아닌 건너편 위치라는 것도 임장을 통해 파악하게 되었습니다. 즉, 외부 인원은 찾지 않는 동네상권으로 보는 것이 타당하고 그마저도 요즘 경기 상황상 좋지 않다고 느꼈습니다.
부동산 인터뷰 결과 가격을 저렴하게 낙찰받아도 임차를 맞추는게 쉽지 않고 매매는 거의 안되는 수준임을 파악하고 입찰을 포기하기로 결정하였습니다.
물론 현재 가격은 매우 저렴한 수준임은 맞습니다. 만약 실사용 목적이라면 저렴하게 낙찰받아 활용할 수는 있을 것으로 보입니다.
※ 상가 가격 계산법
상가의 경우 수익률에 따라 상가 가격이 정해집니다.
보통 1층 상가는 5%, 2층 이상 상가는 6~7%의 수익률이 나와야지만 거래가 됩니다.
(월세 X 12 X 100 / 수익률) + 보증금 = 매매가격입니다.
예) 보증금 2000만원에 월세 200만원, 수익률 8% 나올 경우 상가의 가격은
(200 X 12 X100 / 8) + 2000 =3억2000만원 입니다.
흙 속에 진주가 있듯 좋은 상가 물건도 분명 있습니다.
상가 투자는 매력적인 수익을 낼 수 있는 투자 방법이지만, 임장을 통해 상권에 대한 분석과 현 시장의 분위기를 파악하는 것은 필수입니다. 상권은 시간이 지나면서 유동인구, 소비 패턴, 교통 등 다양한 요인에 따라 변할 수 있고, 상권이 쇠퇴하면 임대료가 낮아지거나 공실이 발생하므로 이러한 부분을 철저히 분석하여 투자해야 합니다.
