지하철 개통에 전셋값 뛰는 이곳, 10억 시대 열었으나 반토막 난 이곳!?! 😮

호재와 부동산 가격의 상관관계

2025. 1. 12.

월요일: 부동산 뉴스 분석

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지하철에 고속도로 뚫리니⋯전셋값 '고공행진'

최근 경기도 구리시와 남양주시 별내 지역에서 지하철 연장과 고속도로 개통 등 교통 호재가 이어지면서 아파트 전셋값이 상승하고 있습니다. 구리시의 경우, 지난해 아파트 전셋값이 8.63% 상승하여 경기도 내 두 번째로 높은 상승률을 기록했습니다. 이는 지난해 8월 서울 지하철 8호선 연장 '별내선' 개통과 올해 1월 세종포천 고속도로 안성구리 구간 개통 등의 영향으로 분석됩니다.

한편, 지난해 12월에는 수도권 광역급행철도(GTX)-A 노선의 파주 운정중앙역에서 서울역까지의 구간이 개통되어 파주와 고양 지역 주민들의 서울 접근성이 크게 향상되었습니다. 비록 현재 파주 지역의 아파트 전셋값은 하락세를 보이고 있으나, 전문가들은 GTX 개통으로 인한 교통 개선 효과가 역 인근 단지에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망하고 있습니다.

지금처럼 부동산 심리가 좋지 않은 시기에는 교통호재에도 매매가가 쉽게 오르지 않는 경향이 있습니다. 다만 실사용 가치는 크게 상승하므로 전세가격은 상승하게 되어있습니다. 다시 부동산 가격이 회복하게 되면 그동안 반영되지 못한 교통호재가 반영되어 가격이 오르는 경향이 있으니 이러한 부분을 인지하고 투자를 하시면 되겠습니다!

'스트레스 DSR 2단계' 뒤 아파트 거래 반토막…더 큰 게 온다

지난해 9월부터 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 조치 이후, 서울 아파트 거래량이 급감했습니다. 9월부터 12월까지의 거래량은 직전 4개월 대비 58% 감소한 1만2205건으로 집계되었습니다. 특히 광진구는 68.1% 감소하여 가장 큰 타격을 받았으며, 성동구와 서초구도 각각 65.4% 줄어드는 등 대부분의 지역에서 거래량이 크게 줄었습니다.

스트레스 DSR은 대출 상환 능력을 평가할 때 가산금리를 더해 대출 한도를 제한하는 제도로, 이번 2단계 시행으로 인해 대출이 더욱 어려워졌습니다. 이로 인해 주택 매수 심리가 위축되었고, 거래량 감소로 이어졌습니다. 또한, 은행권의 가계대출 총량 제한과 주택담보대출 금리 인상도 이러한 현상에 영향을 미쳤습니다.

지금과 같은 매수 침체는 당분간 지속될 것으로 보입니다. 특히, 오는 7월에는 스트레스 DSR 3단계가 시행될 예정으로, 대출 규제가 더욱 강화될 것으로 보입니다. 이에 따라 주택 매수 수요가 더욱 위축되고, 거래량 감소는 지속될 것으로 보입니다.

내달 민간 도심복합 사업 본격화…'지지부진’ 노후 도심지 개발 기대

도심복합개발법이 2025년 2월 7일부터 시행될 예정입니다. 이 법은 민간 사업자들이 도심 공공주택 복합사업에 참여할 수 있도록 하며, 다양한 인센티브를 제공합니다. 주요 특례로는 심의 기간 단축, 건폐율 및 용적률 상향 조정 등이 있으며, 준주거지역에서는 용적률을 법적 상한의 최대 140%까지 허용합니다.

이 법의 시행으로 그동안 공공 주도로 진행되던 도심 노후 지역 개발이 민간에게도 개방되어 개발 속도가 빨라질 것으로 기대됩니다. 신탁사, 리츠 등 민간 사업자들은 이미 사업 후보지를 검토하고 있으며, 프로젝트 리츠 등을 통해 부동산 개발 차익을 얻을 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

그러나 현재의 부동산 시장 침체로 인해 사업성 저하가 우려되고 있습니다. 일부 업체들은 추가적인 인센티브를 요구하고 있으며, 국토부는 민간 도심 복합개발 사업의 활성화 방안을 추가로 고민할 계획입니다. 또한, 실제 특례 적용은 지자체의 도시 계획과 주변 개발 상황을 고려하여 이루어질 것이므로, 제도 시행 이후의 실제 효과는 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

중견건설사 새해 초부터 ‘먹구름’…줄도산 우려 초긴장

중견건설사들이 새해 초부터 심각한 위기에 직면해 있습니다. 시공능력평가 58위 신동아건설이 1월 6일 법원에 기업회생절차를 신청하면서 건설업계에 충격을 주었고, 이는 중견건설사들의 줄도산 가능성에 대한 우려를 고조시켰습니다.

이러한 위기의 주요 원인으로는 장기화된 부동산 경기 침체, 고금리, 공사비 상승, 미분양 주택 적체, PF 대출 부실 등이 꼽힙니다. 특히 공사비는 최근 4년간 29% 상승했으며, 2024년 3분기 기준 주요 건설사의 평균 매출원가율이 93.0%에 달해 수익성 악화가 심각한 상황입니다.

이미 지난해 1~11월 사이 27개의 건설업체가 부도를 신고했으며, 이는 전년 동기 대비 2배 이상 증가한 수치입니다. 건설업계는 정부와 금융권의 적극적인 대응을 요구하고 있으며, 중견건설사들은 재무 건전성 강화와 사업 다각화를 통해 위기 극복에 나서야 한다는 조언이 나오고 있습니다.

건설업계의 지속적인 불황은 향후 주택 공급에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 주택 공급량이 크게 감소하며, 중소·중견 건설사의 시장 참여가 더욱 어려워질 것입니다. 또한 지역 간 주택 공급 불균형이 심화될 가능성이 있습니다.

올해 아파트 분양물량 33%는 일정도 못잡아…공급 불안 우려

앞선 기사에서 살펴본 바와 같이 건설업계 불황이 지속되면 향후 주택 공급이 힘들어질 수밖에 없습니다. 부동산R114의 조사 결과에 따르면, 2025년 전국 아파트 분양 예정 물량은 14만 6130가구로, 이는 역대 최저 수준입니다.

이 수치는 2010년의 최저 기록인 17만 2670가구를 크게 하회하는 것으로, 분양 시장에 '역대급 한파'가 몰아칠 것으로 전망됩니다. GS건설, 롯데건설, HDC현대산업개발 등 아직 계획을 확정하지 못한 건설사들의 잔여물량 약 1만 1000가구를 포함해도 16만 가구에 미치지 못할 것으로 예상됩니다.

2025년 월별 분양 계획을 살펴보면, 1월에 1만 6066가구로 지난해 이월 물량이 집중될 것으로 보이며, 4월과 5월의 봄철 분양 성수기에 각각 약 1만 1000가구 수준의 분양이 예정되어 있습니다. 이후에는 특별한 양상 없이 평균 7000가구 내외의 분양 물량이 공급될 것으로 집계되었습니다.

“허허벌판으로 남았네?”…10억 시대 열었던 ‘이곳’ 아파트값 반토막 위기

경기도 시흥시 배곧신도시의 아파트 가격이 최고가 대비 절반 가까이 하락하고 있습니다. 2021년 7월 10억원까지 올랐던 '시흥배곧C1호반써밋플레이스' 전용면적 84㎡가 2025년 1월 현재 5억7000만원에 거래되었습니다. 이는 불과 3년 반 만에 4억3000만원이나 하락한 수치입니다.

이러한 가격 하락의 주요 원인으로는 '시흥배곧서울대병원(가칭)'과 '배곧대교' 건설 지연이 지목됩니다. 시흥시는 2027년 개원을 목표로 800병상 규모의 종합병원 건설을 계획했으나, 공사비 증가로 인해 시공사를 구하지 못해 사업이 지연되고 있습니다. 또한, 배곧신도시와 인천 송도국제도시를 연결하는 배곧대교 사업도 환경단체의 반대로 표류 중입니다.

현재 배곧이 기사의 내용처럼 호재의 지연으로 가격이 큰 폭으로 하락하고 있지만, 신축 공급이 역대급으로 줄어드는 상황과 신도시의 쾌적한 정주여건 등을 고려한다면 향후 가격 회복의 가능성이 있다고 판단됩니다. 서울대병원 역시 현재 물가 변동분 571억원을 증액 반영하고 수의계약으로 전환하여 문제를 해결한 것으로 보입니다.