비상계엄 등 정치적인 리스크로 서울 주택시장이 전반적으로 침체된 가운데에도 일부 지역에서는 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하며 역대 최고가를 경신하고 있습니다. 대표적인 곳이 여의도와 목동 등 상급지의 재건축 아파트입니다. 여의도 대교아파트 전용 95.5m2는 올해 1월 초 24억 원에 거래되어 지난해 7월보다 1억 원 이상 올랐고, 목동7단지 전용 66.6m2는 20억8000만 원으로 역대 최고가를 기록했습니다.

이러한 현상은 서울 전체 주택시장의 흐름과는 대조적입니다. 국토연구원의 11월 부동산 시장 소비심리지수에 따르면, 서울 주택매매시장 소비심리지수는 117.7에서 109.8로 하락하며 보합국면에 접어들었습니다. 전국적으로도 주택매매시장 소비심리지수가 하락하여 관망세가 강해지고 있는 상황입니다.

한편, 서울의 민간아파트 분양가는 지속적으로 상승하여 3.3m2당 4720만7000원으로 역대 최고치를 기록했습니다. 전국 아파트 평균 분양가 역시 3.3m2당 1907만8000원으로 최고치를 경신했으며, 서울의 경우 1년 전보다 38.01%나 상승했습니다. 주택도시보증공사는 이러한 상승세의 원인으로 전반적인 공사비 상승과 최근 분양한 단지들의 높은 분양가를 지목했습니다.

분양가가 상승하며 상급지의 재건축 아파트의 경우 사업성이 더욱 좋아지게 되고, 최근 여의도에서는 50층 이상의 초고층 재건축 사업이 진행되며 가격이 꾸준히 오르는 모습입니다.

서울주택도시공사(SH공사)가 고덕강일 공공주택지구와 내곡도시형생활주택의 상가 총 26호를 분양하고 있습니다. 고덕강일지구에서는 24호의 상가를 분양하는데, 이 중 6호는 신규 분양이며 18호는 재공급입니다. 내곡도시형생활주택(서초선포레)에서는 2호의 상가를 재공급합니다.

분양 가격은 이전 공급 때보다 상당히 낮아졌습니다. 고덕강일지구의 재공급 상가는 평균 19% 저렴해져 최저 2억9767만원에서 최대 6억9113만원에 책정되었습니다. 서초선포레 상가도 이전보다 평균 13% 낮은 7억5088만원에서 9억9112만원으로 책정되었습니다.

그러나 가격 인하에도 불구하고 상가 분양이 쉽지 않은 상황입니다. 이는 경기 침체와 금리 상승으로 인한 부동산 시장의 전반적인 침체를 반영하는 것으로 보입니다. SH공사는 이러한 상황에서도 고덕 비즈밸리와의 근접성, 대중교통 접근성, 배후 수요 등을 강조하며 분양을 추진하고 있습니다.

일반적으로 신도시 상가의 경우 과다 공급되는 경향이 있습니다. 또한 상권이 형성되는데에 오랜 기간이 걸리므로 초기 수익을 기대하기 어렵습니다. 특히 최근 지어지는 신도시의 경우 과거대비 상업지 비율이 높은 추세이므로 신도시 상가 투자는 매우 유의하여 투자를 진행해야 합니다.

서울시가 강남 일대 토지거래허가구역(토허제) 해제를 적극 검토 중입니다. 오세훈 서울시장은 최근 '규제 풀어 민생살리기 대토론회'에서 강남의 토허제 해제를 적극 검토하고 있다고 밝혔습니다. 부동산 가격이 하향 안정화 추세에 접어들었다는 전문가들의 의견을 근거로, 규제 완화 시기가 됐다는 판단입니다.

토허제는 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 제도로, 강남구 삼성동, 대치동, 송파구 잠실동 등 서울 전체 면적의 10%가 넘는 65km2에 적용되고 있습니다. 특히 삼성동 GBC를 포함한 잠실·삼성·대치·청담동 일대 14.4km2는 2020년 6월부터 1년 단위로 연장되어 왔습니다.

토지거래허가 기대감으로 강남권 일부 아파트들이 상승기대감을 나타내고 있습니다. 기존의 전세를 끼고 사는 이른바 갭투자 기대감이 다시 부는 것입니다

고가 아파트 외에 토지거래허가구역으로 묶이는 곳은 재개발, 재건축 추진 구역입니다. 대표적인 곳이 신속통합기획 추진지입니다.현재 신속통합기획 구역으로 묶이면 토허제로 거래가 급감하게 됩니다. 재개발 구역을 실거주할 수요가 많이 없기 때문이죠. 토허제가 풀리면 이런 지역 역시 투자자가 유입될 가능성이 높아집니다.

2025년 경매 물건이 역대급으로 쏟아지고 있는 상태입니다. 지난 금리 인상기의 집값 하락의 영향으로 전국적으로 경매 물건이 증가하고 있으며, 특히 서울을 포함한 여러 지역에서 경매 진행 물건 수가 월별 최다 건수를 기록했습니다. 대구, 충남, 충북 등 지방 도시에서도 경매 물건이 크게 늘어났습니다.

그러나 경매 물건의 증가에도 불구하고 낙찰률은 저조한 상황입니다. 강남 아파트조차 유찰되는 사례가 발생하고 있으며, 투자자들은 매우 신중한 태도를 보이고 있습니다. 현재 경매 시장에서는 재건축 예정 물건이나 시세보다 현저히 낮은 가격의 물건만이 관심을 받고 있습니다.

최근 부동산 시장의 불확실성으로 인해 경매 투자자들이 많이 빠진 상태입니다. 하지만 오히려 지금같은 시기에 기회가 많다는 것을 파악해야 합니다. 최근 청년경매 낙찰사례를 살펴보면 과거대비 아파트를 5천만원~1억 가까이 싸게 낙찰 받는 사례가 늘어나고 있습니다. 매물은 늘어나는데 입찰자는 줄어드니 그만큼 낙찰 수익이 늘어나는 것입니다. 이러한 부분을 기회로 인식하고 적극적으로 입찰한다면 오히려 큰 수익을 볼 수 있습니다.