서울 아파트 시장의 거래량이 눈에 띄게 감소하고 있는 추세입니다. 작년 7월에는 9,220건에 달했던 거래량이 8월에 30% 급감한 이후 지속적으로 하락하여 올해 1월에는 1,458건으로 줄어들었습니다. 이러한 거래량 감소는 집값 상승에도 영향을 미치면서, 서울 아파트 가격은 작년 12월 말부터 4주 연속 보합세를 유지하며 하락 전환을 목전에 두고 있습니다.

전문가들은 현재의 경기 침체, 금리 인하 지연, 그리고 정치적 불확실성 등으로 인해 당분간 서울 아파트 거래 시장의 침체가 이어질 것으로 예상하고 있습니다. 특히 강남 재건축 단지의 매수세 또한 약해질 것으로 분석되며, 실수요자들의 관망세가 더욱 짙어질 것으로 전망됩니다. 한국부동산원의 자료에 따르면 서울 아파트 매매수급지수가 14주 연속 하락하면서, 현재 시장에는 매수자보다 매도자가 더 많은 상황임을 나타내고 있습니다.

다만, 일각에서는 봄 이사철이 변수가 될 수 있다는 의견도 제시되고 있습니다. 과거 사례를 살펴보면 정치적 불확실성의 영향은 단기적으로 그칠 수 있으며, 대내외 경제 상황이 안정화되면 지역별로 거래량과 가격 변동이 나타날 수 있다는 전망도 있습니다. 따라서 앞으로의 경제 상황과 정책 변화에 따라 부동산 시장의 흐름이 달라질 가능성이 있다는 점을 고려해야 할 것입니다.

올해 첫 3기 신도시 공공분양 본청약이 시작됩니다. 고양창릉 공공택지지구에서 이달 본청약이 진행되며, 총 1792가구가 공급될 예정입니다. A4 블록은 신혼희망타운으로 603가구가 공급되며, S5·S6 블록은 일반 공공분양으로 각각 759가구와 430가구가 공급됩니다. 청약 접수는 2월 17일부터 21일까지 진행되며, 사전청약 당첨자와 일반청약자로 나누어 접수가 이루어집니다.

이번 본청약의 주요 관심사는 분양가입니다. 사전청약 당시 추정 분양가보다 최대 1억원까지 상승한 분양가가 책정되었습니다. 예를 들어, A4 블록의 경우 최고 5억5375만원으로, 사전청약 추정가보다 17% 상승했습니다. S5 블록 전용 84㎡의 경우 최고 7억7289만원으로, 추정가보다 약 1억원 높게 책정되었습니다.

분양가 상승으로 인해 청약 결과에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 지난해 인천계양지구의 경우, 분양가 상승으로 인해 흥행에 실패한 바 있습니다. 그러나 고양창릉지구는 서울과의 근접성과 GTX-A 노선 개통 예정 등 우수한 입지 조건으로 인해 더 나은 결과를 기대할 수 있겠습니다. 현재 분양가가 다소 비싸다고 느껴질 수 있지만 입지 조건과 향후 가격 상승 가능성을 고려할 때 내 집 마련을 원하는 수요자들에게는 기회가 될 수 있겠습니다.

전국 아파트 전세가율이 역대 최고치를 기록했습니다. KB국민은행에 따르면 2025년 1월 전국 아파트 전세가율은 68.0%로, 2022년 11월 시세 조사 표본 확대 개편 이후 최고치를 기록했습니다. 서울 아파트 전세가율도 54.1%로 상승하여 같은 기간 최고치를 나타냈습니다.

이러한 현상은 불안정한 경제 상황과 대출 규제로 인해 주택 구매를 미루고 전세를 선택하는 사람들이 늘어났기 때문입니다. 서울 아파트 매매가격은 4주 연속 보합세를 보이고 있으며, 일부 지역에서는 하락세도 나타나고 있습니다.

부동산 가격 하락 조짐이 시작되면서 매매보단 전세를 택하는 세대가 늘어나고, 그 결과 이렇게 전세가율이 최대를 기록하고 있습니다. 앞으로도 부동산 시장 상황이 좋아지지 않는다면 이런 현상은 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 하지만 이렇게 전세로 쏠리는 수요가 많아질수록 전세가를 높아지고 전세가율이 더 높아질 수 있다는 것입니다. 역사적으로 부동산 투자의 최적기는 전세가율이 가장 높았던 시점임을 고려한다면 지금의 시기를 눈여겨 봐야 하겠습니다.

정부가 200조 원을 넘어선 전세대출 규모를 관리하기 위해 규제 강화에 나섭니다. 하반기부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증 한도를 차주의 소득 및 기존 대출 등 상환 능력을 반영하여 조정할 예정이며, 1분기부터는 HUG와 서울보증의 전세대출 보증 비율을 100%에서 90%로 축소할 계획입니다. 수도권은 더 낮게 조정될 수도 있습니다.

이러한 규제 강화는 전세대출 증가가 전셋값과 집값의 연쇄 상승을 야기한다는 분석에 따른 결정입니다. 국토연구원의 보고서에 따르면 전세대출 보증이 3.8% 증가할 때 전셋값이 연간 8.21% 상승하는 것으로 나타났습니다. 정부는 그동안 무주택 실수요자 보호를 위해 전세대출 규제에 신중한 입장을 취해왔으나, 시장 안정화를 위해 불가피하게 규제 강화로 방향을 전환한 것입니다.

하지만 일각에서는 이번 조치가 저소득 서민층의 이자 부담을 가중시키고, 다세대·연립주택 등 빌라 전세대출을 어렵게 만들 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 이 조치로 향후 빌라 등 비아파트 전세 가격은 추가 하락이 될 수 있겠습니다. 이러한 전세 수요는 월세로 옮겨가 월세 상승의 원인이 될 수 있습니다.