Case 1: 배당요구를 하지 않았지만 경매신청을 한 경우

사례를 살펴보겠습니다.

임차인 권00님의 임대차 정보는 다음과 같습니다.

• 전입일: 2017-12-22

• 확정일자: 2017-12-22

• 배당신청: 미신청

임차인 권모씨는 배당요구를 하지 않았으므로 경매 낙찰자는 권씨의 임차보증금 전액을 인수해야 할까요? 많은 초보 경매 투자자들은 임차인이 배당신청을 하지 않은 경우, 세입자의 보증금을 무조건 인수해야 한다고 오해하는 경우가 많습니다.

하지만 이는 사실이 아니며, 특정 요건을 충족하면 보증금 인수를 피할 수도 있습니다.

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인이 보증금 반환을 위해 확정판결 등의 집행권원을 얻어 직접 강제경매를 신청한 경우 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 간주됩니다. 즉, 적법한 집행권원으로 경매를 신청한 사람은 당연배당권자로 간주되어 별도의 배당요구가 필요하지 않습니다. 

따라서, 본 사례에서 권00님은 배당요구를 하지 않았음에도, 경매신청자이기 때문에 적법하게 배당을 신청한 배당권자로 판단합니다. 결과적으로, 본 건은 권리분석상 문제가 없는 물건이었으며, 경쟁이 적어 단독으로 낙찰받을 수 있었습니다.

이처럼 권리분석을 잘 활용하면 경쟁없이 유리한 조건으로 낙찰을 받을 수 있습니다.

Case 2: 배당신청을 하지 않은 임차인이 경매기입등기 이전에

임차권을 설정한 경우

이번 사례도 살펴보겠습니다.

임차인 최00님의 임대차 정보는 다음과 같습니다.

• 전입일: 2021-02-08

• 확정일자: 2021-04-06

• 배당신청일: X

본 사례를 살펴보면 임차인은 말소기준권리인 근저당권(을구1번)보다 전입일자가 빨라 선순위 임차인으로 대항력을 갖추고 있습니다. 하지만 임차인은 배당요구를 하지 않았고, 임차인의 지위를 승계한 주택도시보증공사 역시 배당요구종기 이후에 배당요구를 하였으므로 배당요구를 하지 않은 것과 같습니다. 따라서 이 경우 임차인은 임차보증금 전액을 배당받지 못해 낙찰자가 인수하는 것처럼 보여집니다.

그러나 경매개시 결정의 기입등기 이전에 임차권등기를 마친 임차인은 별도의 배당요구 없이 자동으로 배당을 받을 수 있습니다. 대법원은 임차권등기의 담보적 기능을 고려하여, 이러한 경우 일반적인 담보권자와 동일하게 취급하여 배당요구 없이도 배당받을 수 있다고 판단했습니다. 본 사례 역시 경매개시 결정 등기 이전에 임차권등기를 마쳤기때문에 전액 배당을 받을 수 있는 경우에 해당됩니다.

다만, 주의해야 할 점은 다음과 같습니다:

1. 임차권등기가 경매개시결정등기 이전에 이루어져야 합니다.
2. 경매개시결정등기 이후에 임차권등기를 한 경우에는 반드시 배당요구종기일까지 별도로 배당요구를 해야 합니다.

따라서 경매물건을 분석할 때는 임차권등기의 시점이 경매개시결정등기 이전인지 이후인지를 반드시 확인해야 합니다. 이는 배당순위와 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다

⚠ 주의할 점: 경매기입등기 이후에 임차권을 설정한 경우에는 배당신청을 하지 않으면 배당을 받을 수 없습니다. 이를 반드시 유의해야 합니다.

이와 같이 심화된 권리분석을 공부하면 경쟁이 적은 물건을 선별하여 보다 유리한 가격으로 낙찰받을 수 있습니다. 남들이 꺼리는 물건을 분석하고 입찰하는 전략을 통해 성공적인 투자자가 되시길 바랍니다.

오늘 배운 사례와 유사한 상황이 발생하더라도 두려워하지 말고, 자신 있게 분석하여 낙찰받으시길 바랍니다!

여러분의 낙찰을 응원합니다!