서울 바로 옆 이곳 아파트 낙찰로 8,000만원 수익?!💰

경매 단기매도 한건으로 연봉 이상 벌기!

2025. 3. 6.

청년경매 수강생의 낙찰 소식입니다!

월요일 : 부동산 뉴스 분석

수요일 : 경매 물건 추천

금요일 : 투자이야기

청년경매와 함께 매주 부동산 공부를 하며 하루 1%씩 성장하시길 바랍니다.

💌

경기 일산시 행신동 아파트 낙찰

청년경매 운영진 약 8,000만원 수익?

안녕하세요, 청년경매입니다.

오늘은 청년경매 운영진이 2025년 첫 낙찰에 성공한 사례를 소개해 드리겠습니다. 이번에 낙찰받은 물건은 경기 일산시 행신동에 위치한 아파트로, 예상 시세 차익은 약 8,000만 원입니다. 해당 물건은 매매사업자를 활용하여 단기 매도를 계획하고 있으며, 이는 시세보다 저렴하게 낙찰받아 빠르게 매도하는 전략입니다.

낙찰 물건 개요

위치: 경기 일산시 행신동
유형: 2008년 준공, 방 3개, 화장실 2개
낙찰가: 감정가 대비 90%인 5억 9,765만 원
예상 매도가: 약 6억 8,000만 원
예상 수익: 세전 약 8,000만 원

이번 낙찰 과정에서 꼼꼼한 권리분석을 통해 대항력 여부를 확인했으며, 전입세대 열람상 전입이 없어 대항력이 없는 소유자 물건임을 파악하고 입찰한 물건입니다.

간혹 유료 경매지가 잘 못 나와 있는 경우가 있습니다. 스스로 권리분석을 할 줄 알아야 놓치지 않고 좋은 물건을 낙찰 받을 수 있습니다.

부동산 투자시 물건 선정 기준

부동산 경매에서 성공적인 투자 전략을 세우기 위해서는 다음 세 가지 요소를 고려해야 합니다.

1. 가격

부동산 투자에서 가장 중요한 요소는 얼마나 저렴하게 낙찰받느냐입니다. 이번 사례에서도 시세보다 저렴하게 매입하여 단기간 내 매도가 가능한 전략을 활용했습니다.

최저 호가: 1층 6억 3,000만 원, 6층 6억 7,000만 원
확장형 급매 가격: 6억 8,000만 원

2. 입지

해당 아파트는 경의중앙선 행신역 도보 5분 거리에 위치하고 있어 교통 편의성이 우수합니다. 또한, 실수요층이 두터운 지역으로 안정적인 매도가 기대됩니다. 강매역에서 2정거장만 이동하면 서울 수색역으로 이어지는만큼 서울 접근성이 매우 좋은 위치라 할 수 있습니다.

강매역은 수도권 전철 경의·중앙선을 이용해 서울로의 직접적인 접근이 가능하며, 제2자유로, 외곽순환도로, 1번 국도, 강변북로 등의 주요 도로와도 잘 연결되어 있어 도로를 통해서도 서울로의 이동이 편리합니다.

3. 상품성

2009년 준공된 구축 아파트지만, 주변에 2000년대 초반 아파트가 많아 상대적으로 상품성이 높습니다. 인근 초등학교가 위치해 있어 실수요자들에게 인기가 높으며, 부분 수리 후 매도를 계획하고 있습니다.

Tip: 구축 아파트 투자 시에는 올 수리 또는 부분 수리를 진행하면 매도가 훨씬 수월해집니다. 매수자들은 깔끔한 내부를 선호하기 때문입니다.

관리비 및 명도 진행 상황

미납 관리비: 기존 소유자의 경제적 사정으로 700만원의 관리비 연체가 있었으나, 낙찰자는 공용부분 300만 원만 인수하기로 협의했습니다.
명도 협상: 낙찰 후 전 소유자와 원만한 협의를 통해 소정의 이사비를 제공하고, 3월 말 이사 완료를 약속받았습니다. 낙찰 후 단 3주 만에 명도를 마무리할 수 있었습니다.

미납관리비는 누가 내야할까?

경매로 낙찰받은 부동산의 미납 관리비 중 낙찰자가 인수해야 하는 범위는 공용부분에 한정됩니다. 공용부분이란 개별 소유자들이 사용하는 전유부분을 제외한 복도, 계단, 입구 등 여러 사람이 함께 이용하는 공간을 의미합니다.

인수 범위는 최근 3년분의 관리비로 한정되며, 이는 민법 제163조의 3년 단기소멸시효 규정에 따른 것입니다. 주의할 점은 연체료는 승계 대상에서 제외된다는 것입니다. 따라서 낙찰자는 공용부분의 최근 3년간의 관리비만을 인수하면 되며, 이는 전체 관리비의 약 60~70%에 해당하는 금액입니다.