3월 24일부터 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다. 이에 따라 일정 규모 이상의 아파트 매입 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 매수자는 해당 주택을 2년간 실거주용으로만 사용해야 합니다. 과거 사례에 비춰볼 때 이번 조치로 거래량이 급감하고, 갭투자 차단과 대출 규제로 인해 매수 심리가 위축될 것으로 예상됩니다.

이 같은 규제는 단기적으로는 가격 상승세를 억제하는 효과를 낼 수 있습니다. 특히 송파구 잠실동 등 과거 토허제 지정 사례를 보면 거래량이 80% 이상 급감한 전례가 있어 이번 조치도 유사한 양상이 예상됩니다. 다만 거래 위축에 따른 투자 수요는 인접 지역인 마포, 성동, 강동 등으로 이동할 가능성이 크며, 이들 지역의 집값 상승을 유발하는 ‘풍선효과’로 작용할 수 있습니다. 실제로 일부 지역에서는 이미 20억 원 이상의 고가 아파트가 거래되고 있어, 추가 규제 지역으로 편입될 수도 있다는 전망이 나옵니다.

중장기적으로는 가격 안정 효과보다 시장 경직성과 매물 감소로 인한 가격 상승 압력이 클 수 있습니다. 실거주 수요만 남는 구조는 거래 유동성을 떨어뜨리고, 오히려 희소성에 따른 가격 강세로 이어질 수 있기 때문입니다. 서울시는 이번 조치를 6개월 한시 운영하겠다고 밝혔지만, 시장 상황에 따라 연장될 여지도 있어 중장기 투자자들의 전략 수정이 불가피합니다. 특히 금리 인하 여부, 건설사 PF 리스크, 신규 공급 위축 등 외부 변수에 따라 이 조치의 실효성은 달라질 수 있어 유의 깊은 관찰이 필요합니다.

국토교통부가 발표한 ‘내년까지 서울 7만 호 입주’ 통계가 현실과 동떨어졌다는 지적이 제기됐습니다. 실제 입주 예정지로 공개된 서울 영등포구 신길동 청년안심주택 현장은 아직 공사조차 시작되지 않았으며, 송파구 장지동, 강동구 길동 등 다른 사업장들도 입주 일정이 불확실하거나 주택 구조가 일반적인 아파트와는 거리가 멀었습니다. 특히 입주 예정 주택 7만여 호 중 약 1만8000호는 오피스텔과 유사한 도시형생활주택으로, 외관은 아파트 같지만 실질적으로는 ‘방 한두 개짜리 원룸’에 가깝습니다.

정부는 이들 주택이 건축법상 아파트에 해당한다며 통계상 문제가 없다는 입장이지만, 전문가들은 “통계로 포장된 착시효과”라고 비판합니다. 공급 대상의 다수가 전용 17㎡~36㎡의 청년임대주택이며, 주차장 등 주거 인프라가 부실해 실수요자가 원하는 ‘주거 대체 수단’이 되기 어렵다는 지적입니다. 실제로 강동구 길동 안심주택은 기계식 주차장만 있어 SUV 대부분은 수용이 어려웠고, 층간 복도 구조나 면적도 오피스텔 수준에 머물렀습니다. 게다가 공기 연장 가능성과 지연 변수가 큰 만큼, 입주 일정 자체가 지켜질지도 불확실합니다.

이러한 발표는 공급 불안에 대한 시장의 불신을 키우고, 정책 신뢰도에 큰 타격을 줍니다. 겉으로는 '입주 물량 충분'하다고 하지만, 실수요자들이 실제로 선택할 수 있는 주택은 턱없이 부족하다는 인식이 심화될 수 있습니다. 특히 2025~26년 입주 절벽이 우려되는 상황에서 이러한 ‘눈속임 공급 통계’는 매매 시장의 가격 상승 압력을 해소하지 못하고, 오히려 정책 신뢰도 하락 → 시장 불안 → 선도 지역부터 가격 반등이라는 연결고리를 자극할 수 있습니다. 정부는 물량보다 ‘질’을 고려한 공급계획 수립과 투명한 통계 기준 제시가 시급한 상황입니다.

정부가 ‘임대차 2법’으로 불리는 계약갱신청구권제와 전월세상한제의 개편 논의를 공식화했습니다. 국토부는 3월 26일 국토연구원 주최 토론회를 통해 관련 제도 개선방안을 공론화할 예정이며, 여기에는 상한요율을 기존 5%에서 10%로 올리는 안, 두 제도를 폐지하고 기존 계약갱신요구권만 유지하는 안 등이 포함돼 있습니다. 이로써 임대차 제도는 2020년 이후 5년 만에 대대적인 전환점을 맞을 수 있습니다.

이번 개편 논의는 윤석열 정부 출범 이후 지속적으로 제기되어온 임대인의 재산권 보호 논리를 반영한 것으로 보입니다. 정부와 국토연구원은 임대차 2법이 도입 이후 매물 잠김, 신규 계약 시 급등, 분쟁 증가 등 시장 왜곡을 초래했다고 지적하고 있습니다. 특히 일부 대안은 지자체장이 ‘임대차특별지역’을 지정해 갱신청구권과 상한율을 자율 적용하는 방식까지 포함하고 있어, 지역별 차등 규제 가능성도 제기됩니다.

개정 논의는 임대인의 권리 회복과 시장 유연성 확보, 임대차 계약의 정상화를 위한 첫걸음이 될 수 있습니다. 2법 시행 이후 장기 임대 공급이 줄고, 임대료 격차가 벌어지는 등 역효과가 누적되면서 시장 기능이 제대로 작동하지 않았다는 평가도 있습니다. 물론 일각에서는 임차인 보호 장치가 약화될 수 있다는 우려도 있지만, 제도의 명확성과 예측 가능성을 높이고, 임대차 시장의 ‘왜곡된 가격 구조’를 해소한다는 점에서 이번 논의는 긍정적 의미가 큽니다.

정부의 토지거래허가구역 확대 조치에도 불구하고 서울과 수도권 주요 지역의 매수세는 최소 2027년까지 이어질 것이란 전문가 전망이 나왔습니다. 부동산 전문가들은 금리 인하 가능성과 전셋값 상승을 핵심 동력으로 꼽았습니다. 특히 서울 내 공급 부족과 신축 희소성이 더해지며 실수요자와 투자자의 매매 수요가 이어질 것으로 보이며, 최근 강남 3구와 용산구의 토지거래허가 확대 지정이 오히려 매수 심리를 부추기는 역효과를 내고 있다는 분석도 나옵니다.

서울의 신축 입주 예정 물량은 2025~2026년 급감한 뒤 2027년에야 반등할 것으로 전망되며, 이는 중단기적으로 주택 매매 시장의 불균형을 더욱 고착화시킬 수 있습니다. 이에 따라 마포·성동·강동구 등 중상급지를 중심으로 매수세가 몰리고 있고, 이 흐름은 과천·판교·분당·하남 등 수도권 핵심지로 확산될 조짐을 보이고 있습니다. 전문가들은 이러한 지역들이 강남의 대체지 역할을 하며 단기적으로는 가격 급등, 중장기적으로는 조정대상지역 추가 지정 등의 정책 반응을 유발할 가능성이 높다고 보고 있습니다.

전셋값 상승도 집값 불안을 자극하는 또 다른 요인입니다. 토허구역 확대 조치로 갭투자가 차단되면서 전세 물량이 급감하고, 이에 따라 강남 3구 전셋값이 오름세를 보이고 있습니다. 이 수요는 마포·광진·성동 등 인접 지역으로 퍼지며 풍선효과를 만들고 있으며, 전셋값 상승이 매매가 상승의 트리거가 되는 구조가 다시 재현될 가능성이 큽니다. 대출 규제(3단계 DSR)와 같은 정책 변수는 고가 시장에는 영향이 적지만, 5억~10억 원대 실수요 아파트 시장에는 영향을 줄 수 있어, 수요층별 대응 전략이 점점 더 중요해지는 시점입니다.