안녕하세요, 청년경매입니다.

청년경매 운영진 ‘경스터’의 2026년 첫 낙찰 사례를 공유드립니다.

권리분석부터 명도 과정, 그리고 세후 수익까지 전 과정을 모두 공개해드리겠습니다.

이번에 낙찰받은 물건은 물건번호가 여러 개인 사건이면서 대항력 있는 임차인이 존재하는 사건으로,

초보 투자자분들이 특히 헷갈려 하는 요소가 모두 포함되어 있습니다.

해당 사례를 통해 두 가지 핵심 포인트를 정리해 보겠습니다.

자 그럼 물건을 함께 보시죠!

■ 물건번호가 있는 사건이란?

자 위의 경매 사건번호를 보면 오른쪽에 (2)라고 표기되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 바로 이 표시가 물건번호 표기인데요!

물건번호는 하나의 사건번호 안에서 여러 개의 부동산이 각각 개별로 매각될 때,

각 물건을 구분하기 위해 붙는 번호입니다.

즉, 하나의 채권에 여러 담보물이 묶여 있고 이를 개별로 매각할 경우 각 부동산마다 물건번호가 부여됩니다.

※입찰 시 유의사항

공고에 물건번호가 기재되어 있다면 사건번호 + 물건번호를 반드시 작성해야 합니다.

동일 사건에 포함된 다른 물건들도 함께 낙찰되어야 배당이 됩니다.

특히 대항력 있는 임차인이 있는 사건은 임차인이 배당을 받아야 명도가 가능하므로

→ 다른 물건까지 낙찰 가능성을 고려한 뒤 입찰 판단이 필요합니다.

다시 말하면 본 경매사건의 물건 번호 1번 물건 역시 낙찰 되어야

내가 받은 2번 물건도 동시에 배당을 받아

명도에 무리가 없게 된다는 의미입니다!

■ 대항력 있는 임차인

본 물건은 대항력 있는 임차인이 점유하고 있는 물건입니다.

대항력 있는 임차인이란?

주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 임차인을 의미합니다.

대항력 있는 임차인은 낙찰자에게 보증금 반환 또는 임대차 존속을 주장할 수 있습니다.

쉽게 말해 보증금을 다 받아갈 수 있는 임차인을 의미합니다.

현재 임차인의 보증금이 4.2억이므로

낙찰을 받을 때 이 금액보다 높게 써야한다고 생각하시면 됩니다!

이번 사건의 임차인은

전입 + 확정일자 + 배당신고까지 모두 완료된 상태였습니다.

배당에서 전세보증금을 전액 배당받을 수 있는 상황이었기 때문에 권리분석상 문제 없는 안전한 사건입니다.

그래서 4.35억이라는 금액에 입찰했고

단 2명만 입찰하여 낙찰받을 수 있었습니다!

낙찰 후 임차인이 보내준 집 내부 사진 입니다.

해당 집의 내부 인테리어는 깔끔한 편입니다.

임차인에게 이사시 100만원을 지급하는 조건으로 명도 완료하였습니다.

명도란? 점유자를 내보내는 일입니다.

대항력 있는 임차인의 경우 전세금을 다 받아가는 임차인 임으로 명도 저항이 상대적으로 낮습니다.

🏠 경기도 의왕시 투자사례 분석

낙찰가 435,530,000원입니다.

취득세, 중개수수료, 이자 비용 등 모든 비용을 포함한 수익계산 결과 입니다.

목표 매도가: 4억 9,000만 원

인테리어 상태가 양호하기에 이사비 100만 원 외 추가 비용은 거의 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

해당 가격에 매도할 경우 매매사업자 종소세를 적용하면,

세후 예상 수익은 약 3,000만원 이상입니다.

마무리

26년 첫 낙찰건은 단 한 건으로 직장인 연봉 이상의 수익이 예상되는 사례입니다.

정확한 권리분석과 물건 분석이 뒷받침된다면

경매는 여전히 매력적인 투자 수단이 될 수 있습니다.

근로소득만으로 자산을 늘리기 어려운 시기인 만큼,

부동산 경매를 통해 안정적으로 수익을 만들어가시길 바랍니다.