📰 요약

다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되면서 오늘부터 최고 82.5% 수준의 세금이 다시 적용됩니다. 시장에서는 세 부담이 지나치게 커진 만큼 다주택자들이 매도보다 보유를 선택할 가능성이 높다는 전망이 나오고 있습니다. 이에 따라 매물 감소와 거래 위축 우려도 커지고 있습니다.

🔎 배경 및 분석

현행 제도에 따르면 조정대상지역 내 다주택자는 기본 양도세율(6~45%)에 추가 세율이 붙습니다. 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되며, 지방소득세까지 포함하면 최고 실효세율은 82.5% 수준까지 올라갑니다.

시장에서는 이번 조치가 매물 증가보다 오히려 매물 감소로 이어질 가능성에 더 주목하고 있습니다. 세금을 내고 집을 파느니 계속 보유하는 편이 낫다고 판단하는 집주인들이 많아질 수 있기 때문입니다.

특히 서울 핵심지처럼 가격 상승 기대가 남아 있는 지역에서는 ‘버티기’ 심리가 강해질 가능성이 큽니다. 실제로 최근 공급 부족과 전세난 우려가 커지는 상황에서 다주택자들이 급하게 매도에 나설 유인이 크지 않다는 분석이 나옵니다.

비거주 1주택자나 장기보유자 역시 향후 세제 변화 가능성을 지켜보며 매도를 늦출 가능성이 거론됩니다. 거래세 부담이 커질수록 시장에 나오는 매물은 줄어들고 거래량 자체도 감소할 가능성이 높다는 분위기입니다.

🔮 전망

양도세 중과 재개 이후 시장에서는 매물 잠김 현상이 더 강해질 가능성이 있습니다. 공급 부족 우려와 맞물릴 경우 서울 인기 지역을 중심으로 가격 하방 압력은 제한적일 수 있다는 관측도 나옵니다. 시장은 당분간 세제 변화에 따른 눈치보기 장세가 이어질 전망입니다.

📰 요약

성수동 개발 기대감이 인근 금호동·자양동까지 번지면서 재개발 시장이 빠르게 달아오르고 있습니다. 금호동은 모아타운과 대규모 재개발 사업이 동시에 속도를 내고 있고, 자양동 역시 조합 설립과 사업시행인가 단계에 진입하며 투자 수요가 몰리는 분위기입니다. 일부 자양동 빌라는 소형 지분만으로도 15억원에 거래될 정도로 프리미엄이 급등했습니다.

🔎 배경 및 분석

이번 흐름의 핵심은 사실상 ‘성수 생활권 확장’입니다. 성수동 자체 가격이 이미 크게 오른 상황에서, 투자자와 실수요가 상대적으로 저렴한 금호·자양으로 이동하고 있는 모습입니다.

금호동은 최근 들어 사업 속도가 눈에 띄게 빨라졌습니다. 금호1가 모아타운은 준주거지역 상향이 추진되면서 용적률이 최대 500%까지 가능해졌고, 금호21구역 역시 하반기 통합심의를 앞두고 있습니다. 금호16구역은 철거 막바지, 금호23구역도 민간 개발 방식으로 방향을 전환하면서 동시다발적으로 사업이 움직이는 분위기입니다.

자양동은 성수4지구와 사실상 생활권을 공유한다는 점이 강점으로 부각됩니다. 특히 자양4동 A구역은 조합 설립 동의율 75%를 확보하면서 사업 속도가 빨라지고 있습니다. 시장에서는 “성수 대체지” 인식이 강해지며 프리미엄이 빠르게 붙는 모습입니다.

🔮 전망

성수동 개발이 계속 이어질 경우 금호·자양 일대의 가치 상승 기대감은 당분간 유지될 가능성이 높아 보입니다. 특히 한강 접근성과 강남 접근성, 2호선·7호선 교통망이 결합된 입지는 여전히 강점입니다.

오세훈 시장 체제에서는 신속통합기획 중심의 속도전이 이어졌지만, 차기 시장이 바뀔 경우 공공성 강화나 사업 관리 방식 변화 가능성도 배제하기 어렵습니다. 따라서 초기 재개발 투자 접근은 과거처럼 단순 기대감만으로 공격적으로 들어가기보다는 정책 변화 가능성까지 감안해 보수적으로 접근할 필요가 있다는 의견이 나옵니다.

📰 요약

다주택자 양도세 중과 유예가 종료되자 서울 아파트 매물이 이틀 만에 2813건 감소했습니다. 세 부담이 급격히 커지면서 다주택자들이 매도를 접고 다시 보유로 돌아서는 분위기입니다. 정부는 비거주 1주택자 매도 예외 허용 등을 검토하며 매물 유도에 나섰지만, 시장에서는 당분간 매물 잠김 현상이 이어질 가능성을 더 높게 보는 분위기입니다.

🔎 배경 및 분석

이번 매물 감소는 시장이 예상했던 흐름에 가깝습니다.

10일부터 서울 전역과 경기 주요 조정대상지역에서는 다주택자 양도세 중과가 다시 적용됐습니다. 최고 세율이 지방세 포함 최대 82.5%까지 올라가다 보니, 다주택자 입장에서는 지금 가격에 팔아도 실제 손에 남는 금액이 크게 줄어드는 상황입니다.

정부도 이런 부작용을 의식하는 모습입니다. 최근 비거주 1주택자의 토지거래허가 예외 허용, 임대사업자 세제 혜택 축소 등을 동시에 검토하는 이유 역시 시장에 추가 매물을 유도하기 위한 목적이 큽니다.

다만 시장에서는 정부가 일부 예외를 허용하더라도 단기간에 매물이 크게 늘어나긴 쉽지 않을 것이란 시각이 우세합니다. 최근 공급 부족 우려와 전세난까지 겹치면서 집주인들이 “버티면 결국 가격이 오른다”는 기대를 갖고 있기 때문입니다.

🔮 전망

당분간 서울 시장은 거래량 감소와 매물 부족이 동시에 나타나는 흐름이 이어질 가능성이 높아 보입니다. 특히 강남·한강벨트뿐 아니라 노원·강서·성북 등 중저가 지역까지 전세난이 심화되는 상황이라 실거주 수요는 계속 유지될 가능성이 큽니다.

정부가 비거주 1주택자 규제 완화 카드를 일부 꺼내더라도 시장 전체 매물 부족 흐름을 단기간에 바꾸기는 쉽지 않아 보입니다. 오히려 다주택자 양도세 중과와 장특공 축소 논의가 계속 이어질 경우 집주인들의 보유 심리가 더 강해지면서 매물 잠김 현상이 장기화될 가능성도 제기됩니다.

📰 요약

서울 아파트값이 이번 주 0.28% 오르며 상승폭이 크게 확대됐습니다. 양도세 중과 재개 이후 시장에 나올 것으로 예상됐던 추가 급매물이 거의 나오지 않으면서, 매물 부족 속 가격 반등이 나타나는 분위기입니다. 강남구도 11주 만에 상승 전환했고, 성북·강서·구로 등 중저가 지역은 상승폭이 더 커졌습니다.

🔎 배경 및 분석

이번 상승은 사실상 “매물 잠김” 영향이 본격 반영된 결과로 보입니다.

시장에서는 양도세 중과 재개 이후 다주택자 급매물이 추가로 쏟아질 가능성을 기대했지만, 실제로는 반대 흐름이 나타났습니다. 세금 부담이 워낙 커지다 보니 집주인들이 “지금 팔 바엔 버티겠다”는 쪽으로 돌아섰고, 실제 서울 아파트 매물도 중과 직후 빠르게 감소했습니다.

결국 시장에서는 급매를 기다리던 실수요자들이 다시 움직이기 시작했습니다. 특히 성북·강서·구로·노원 같은 중저가 지역은 전세난과 공급 부족 우려가 겹치며 매수세가 빠르게 유입되는 모습입니다.

강남권도 분위기가 바뀌고 있습니다. 강남구가 11주 만에 상승 전환했고 송파구는 0.35% 급등했습니다. 이미 올해 초부터 나왔던 절세용 급매물이 대부분 소화된 상황에서 남아 있는 매도자들이 호가를 다시 올리기 시작한 영향으로 해석됩니다.

🔮 전망

당분간 서울 시장은 “거래는 많지 않은데 가격은 오르는” 흐름이 이어질 가능성이 높아 보입니다. 특히 양도세 중과와 장특공 축소 논의가 이어질수록 집주인들의 보유 심리는 더 강해질 가능성이 큽니다.

정부도 비거주 1주택자 매도 허용, 임대사업자 세제 손질 등을 통해 추가 매물을 유도하려 하고 있지만, 단기간에 시장 흐름을 바꾸기는 쉽지 않아 보입니다.

결국 현재 시장은 공급 부족과 전세난, 매물 잠김이 동시에 작동하는 구조에 가까워지고 있습니다. 특히 중저가 지역은 실수요 중심 매수세가 계속 유입되면서 외곽 지역까지 상승 흐름이 확산될 가능성이 높다는 의견이 나옵니다.