안녕하세요, 청년경매입니다.

오늘은 청년경매 운영진의 시각에서 2026년 세제 개편안을 정리해보겠습니다.
이번 개편안의 주요 내용은 무엇인지, 그리고 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지까지 함께 살펴보겠습니다.

이번 개편안의 전반적인 방향을 보면, 정부가 고가주택 보유자와 다주택자의 부동산 보유·거래를 투기 수요로 바라보는 시각이 상당 부분 반영된 것으로 보입니다.

그렇다면 이번 세제 개편으로 실제 시장은 어떻게 움직이게 될까요?
청년경매의 관점에서 하나씩 정리해드리겠습니다.

1. 종합부동산세, 얼마나 가벼워지나

1세대 1주택 실거주자의 기본공제가 공시가격 12억 원 → 14억 원으로 올라갑니다. 반면 실거주하지 않는 1주택자는 9억 원으로 오히려 낮아지고, 다주택자는 4억 원 + (5억 원 × 거주주택 비율) 이라는 다소 복잡한 공식이 새로 적용됩니다. 쉽게 말해 "몇 채를 가졌느냐"가 아니라 "그중 몇 채에 실제로 사느냐"가 세금을 가르는 기준이 되는 셈입니다.

공정시장가액비율도 손질됩니다. 현행 60%에서 2027년 70%로, 3주택 이상이나 조정대상지역 보유자는 2028년부터 80%까지 오릅니다. 세율 체계 자체도 2028년부터는 주택 수가 아니라 과세표준 금액만으로 결정되는데, 과표 6억~12억 구간은 1.0%에서 1.3%로 인상됩니다. 적용 시점은 2027년 6월 1일 과세분부터라, 당장 올해 세금이 바뀌는 건 아니라는 점은 짚고 넘어가야 할 부분입니다.

2. 양도소득세 — "오래 보유"보다 "오래 거주"

가장 큰 축은 장기보유특별공제의 단계적 개편입니다. 2027년까지는 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%)가 유지되지만, 2028년부터 거주 6% + 보유 2%로 바뀌고, 2029년부터는 보유공제가 아예 폐지되고 거주공제 연 8%(최대 80%)만 남습니다. 즉 "일단 사두고 오래만 버티면" 받던 세제 혜택이 서서히 사라지고, 실제로 거주한 기간만 인정받는 구조로 완전히 넘어가는 흐름입니다.

실거주자를 위한 보완책도 있습니다. 10년 이상 거주하고 양도가액 30억 원 이하인 1주택자는 2027년 양도분부터 연간 기본공제가 250만 원에서 2,500만 원으로 늘어납니다. 65세 이상이 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 2027년 50%(최대 5억 원), 2028년 30%(최대 3억 원) 한시 감면도 받을 수 있습니다.

다주택자 중과세율은 2027~2028년 사이 한시적으로 완화됩니다. 2029년부터는 원래 세율로 복귀합니다. 여기에 일시적 2주택 특례 기간이 2026년 10월 1일 양도분부터 3년에서 2년으로 줄어드는 것도 실무적으로 챙겨야 할 변화입니다.

3. 정부가 보내는 신호는 명확합니다: "지금 팔아라"

이번 개편안을 뜯어보면 정부가 증세와 함께 퇴로를 같이 열어주는 그림으로 읽힙니다. 다주택자 중과세율을 2027~2028년 사이만 한시적으로 낮춰서 그 기간 안에 팔라는 신호를 보내는 동시에, 초고가·비거주 주택에는 종부세·양도세 부담을 키워 압박하는 구조입니다. 2028년부터 장특공제가 축소된다는 일정까지 고려하면, 강남 고가주택뿐 아니라 비강남 임대사업자 매물까지 이 시기에 시장에 나올 것으로 보입니다.

4. 그런데도 하락은 어렵다고 보는 이유

매물이 늘어난다고 해서 곧바로 집값이 떨어지지는 않을 것으로 보입니다. 이유는 단순합니다. 서울 핵심지역은 공급 부족과 대기수요가 여전하기 때문에, 매물이 다소 늘어난 정도로는 가격에 유의미한 하방 압력을 주기 어렵습니다. 오히려 이번 세제 개편이 거주용 1주택 중심으로 짜여 있다 보니, 집주인들이 임대를 주던 집에 직접 들어가 살면서 임차 매물이 함께 줄어들 것으로 예상됩니다. 이는 전세 시장을 자극해 매매가를 다시 밀어올리는 흐름으로 이어질 가능성이 있습니다.

대출 규제라는 변수도 같은 방향을 가리킵니다. 수도권·규제지역 주택담보대출 한도는 집값에 따라 최대 2억~6억 원 수준으로 묶여 있어서, 수십억 원대 고가주택은 사실상 현금 보유자만 살 수 있는 상황입니다. 매도자가 팔고 싶어도 그 집을 받아줄 매수자가 마땅치 않다는 뜻인데, 이 지점은 오히려 급락을 막아주는 요인으로 작용할 것으로 보입니다. 매물이 시장에 나와도 헐값에 던져지기보다는, 팔리지 않으면 그냥 거둬들여지는 쪽에 가까울 전망입니다. 결국 세제 개편은 "거래를 정상화"하는 효과는 있어도, 공급 자체를 늘리는 정책은 아니라는 점이 핵심입니다.

5. 그래서 청년경매가 주목하는 지점

위의 흐름을 종합하면, 대출 규제의 영향을 상대적으로 덜 받으면서 실수요가 두꺼운 서울 6억~15억 원대 구간이 이번 개편의 사실상 최대 수혜 구간이 될 것으로 보입니다. 1주택 실거주 기본공제 확대, 장특공제 실거주 요건 강화, 여기에 만성적인 서울 공급 부족까지 겹치면서 이 가격대의 매물은 오히려 희소해질 가능성이 큽니다. 다만 실제 방향은 금리, 대출정책, 정치 일정 등 다른 변수에 따라 달라질 수 있다는 점은 분명히 말씀드립니다.

6. 경매가 답이 될 수 있는 이유 — 그리고 놓치면 안 되는 리스크

이런 국면에서 경매가 매력적인 이유는 단순합니다. 시세보다 낮은 가격에 낙찰받으면 매입 원가 자체가 낮아지고, 향후 가격이 예상과 다르게 움직이더라도 손실 방어선이 그만큼 넓어지기 때문입니다. 특히 실거주 요건이 중요해진 세제 환경에서는 낙찰 후 바로 입주가 가능한 물건의 가치가 더 커질 수 있습니다.

다만 현재처럼 시장의 관심이 쏠리는 시기에는 인기 지역·가격대일수록 낙찰가율이 함께 오르며 '싸게 사는' 이점이 희석될 수 있다는 점, 권리분석이나 명도 과정에서 예상 밖 비용이 발생할 수 있다는 점도 함께 감안하셔야 합니다. 경매는 세제 변화의 반사이익을 노리는 전략이 될 수 있지만, 물건 하나하나에 대한 꼼꼼한 분석이 전제되어야 한다는 원칙은 이번에도 동일합니다.

더 구체적인 물건 분석과 실전 사례가 궁금하시다면, 8월 26일 무료 경매 온라인 세미나에서 함께 다뤄보겠습니다.