📰 요약
부동산 전문가 50명을 대상으로 한 설문에서 92%가 내년 상반기까지 서울 아파트값 상승을 예상했습니다. 특히 응답자 전원이 내년 서울 아파트 전세와 월세가 모두 오를 것으로 전망했습니다. 전세와 월세 모두 3% 이상 상승할 것으로 예상한 응답자가 각각 96%, 88%에 달해 매매시장보다 임대차시장에 대한 상승 전망이 더욱 뚜렷하게 나타났습니다.

🔎 배경 및 분석
서울 아파트값은 상승세를 이어가고 있지만 지역별 흐름은 달라지고 있습니다. 기사에 따르면 강남·서초·송파는 하락한 반면 중랑·도봉·서대문 등 외곽지역은 상승하면서 고가주택에서 중저가 지역으로 매수세가 이동하는 모습입니다.
전문가들이 집값에 영향을 미칠 주요 요인으로 꼽은 것은 금리 변동(52%)과 전세시장 불안에 따른 매매 수요 증가(48%)입니다. 전세 매물 부족과 임대료 상승이 이어지면 전세를 구하지 못한 실수요자가 매매시장으로 이동하면서 집값을 다시 자극할 수 있다는 분석입니다.
특히 최근 서울 정비사업 이주 물량 증가와 아파트·오피스텔 입주 물량 감소까지 겹치고 있습니다. 공급 부족 → 전월세 상승 → 매매 수요 증가라는 흐름이 형성될 수 있다는 점에서 임대차시장의 변화가 중요한 변수로 떠오르고 있습니다.

🔮 전망
이번 설문에서는 서울 전월세 상승에 대한 전문가들의 의견이 일치했습니다. 다만 이는 전문가 50명의 전망으로, 실제 상승 폭은 향후 금리와 공급 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

📰 요약
국내에서 주택 임대소득을 신고한 외국인이 2021년 1965명에서 2024년 2435명으로 증가했습니다. 같은 기간 신고된 임대소득도 638억원에서 842억원으로 32% 늘었으며, 외국인 보유 주택은 2025년 하반기 기준 10만8231가구에 달했습니다. 내국인과 외국인 간 부동산 규제 및 과세 형평성을 점검해야 한다는 지적도 나오고 있습니다.

🔎 배경 및 분석
외국인 보유 주택은 2022년 하반기 8만3512가구에서 3년 만에 약 30% 증가했습니다. 특히 전체의 72.3%인 7만8206가구가 수도권에 집중돼 있어 외국인의 국내 주택 보유와 임대사업이 수도권을 중심으로 확대되는 모습입니다.
기사에서는 내국인에 대한 대출·세제 규제가 강화되는 가운데, 외국인은 해외 금융기관을 통해 자금을 조달할 수 있어 규제 형평성 문제가 발생할 수 있다는 지적을 전했습니다. 다만 외국인의 주택 보유 증가가 실제 규제 차이 때문인지는 별도의 분석이 필요합니다.
또한 현재 국적별·지역별 임대소득 신고 현황과 고액 임대소득자의 과세 현황이 별도로 집계되지 않아, 실제 과세가 공평하게 이뤄지고 있는지 확인하는 데 한계가 있습니다.

🔮 전망
정부의 실거주 중심 부동산 정책이 이어지는 가운데 외국인 보유 주택과 임대소득이 증가하면서 외국인 부동산 취득·보유 및 임대소득에 대한 관리 강화 논의가 확대될 가능성이 있습니다.
특히 국내외 자금 조달 방식의 차이와 임대소득 신고·과세 현황이 주요 점검 대상이 될 수 있습니다. 다만 실제 규제 강화 여부와 구체적인 적용 범위는 아직 확정되지 않은 만큼, 향후 제도 변화가 외국인의 국내 주택 매수와 임대시장에 어떤 영향을 미칠지 지켜볼 필요가 있습니다.

📰 요약
전국적으로 월세 상승세가 확산하면서 전국 182개 공표지역 중 89%인 162곳의 월세가격이 상승했습니다. 서울은 25개 자치구 모두 월세가 올랐고, 아파트 평균 월세는 지난해 144만원에서 올해 8월 164만원으로 20만원 상승했습니다. 특히 성북·노원·도봉 등 서울 외곽의 상승세가 두드러지고 있습니다.

🔎 배경 및 분석
서울 월세가격은 8월 한 달간 0.82% 상승했으며, 강북권 상승률(0.94%)이 강남권(0.70%)을 웃돌았습니다. 성북구 1.54%, 노원구 1.49%, 도봉구 1.14% 등 상대적으로 주거비가 낮았던 지역에서 상승세가 더욱 강하게 나타났습니다.
핵심 원인은 전세 매물 부족과 전세의 월세화, 신규 주택 공급 감소입니다. 높은 집값과 대출 규제로 매수를 미룬 수요까지 임대차시장에 머물면서 월세 수요가 공급을 웃도는 상황입니다.
문제는 월세 상승이 다시 매매가격을 자극하고 있다는 점입니다. 올해 9월 둘째 주까지 성북구 아파트값은 14.01%, 노원구는 10.73% 상승했습니다. 높아진 월세를 감당하느니 상대적으로 저렴한 외곽 아파트를 매수하려는 수요가 유입되면서 매매·전세·월세가 함께 오르는 흐름이 나타나고 있습니다.

🔮 전망
서울의 전월세 공급 부족과 정비사업 이주 수요가 이어지는 만큼 월세 상승 압력이 단기간에 해소되기는 쉽지 않을 전망입니다. 특히 서울 외곽과 인접 경기도로 임차·매수 수요가 이동하면서 수도권 중저가 주택시장에도 영향을 줄 가능성이 있습니다.
경매에서는 실제 월세 수요가 풍부하고 매매가격 대비 임대료 수준이 높은 지역을 주목할 필요가 있습니다.

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