반면 '지방 회복세'를 두고는 의견이 갈렸습니다.
김인만 소장은 “대부분 지역에서 회복세가 지속될 것으로 예상한다. 최근 대구 등 미분양이 많았던 지역에서도 상승세로 전환했다”고 평했습니다.
김덕례 실장은 “지방에선 수도권만큼 오르는 것을 기대하기 힘들다”며 “여전히 미분양 물량 등 공급량이 많기 때문이다. 경기가 회복되지 않으면 주택 수요가 뒷받침되기 어렵다”고 지적했습니다.
아파트 상승에 중요한 요인들은 무엇이 있을까요? 물론 수요와 공급은 가장 중요한 요소이지만, 이에 더해 전세가격의 방향성이 매우 중요하다고 볼 수 있습니다.
대구를 예로 들어보면, 대구는 한 번에 급격한 공급을 하는 곳으로 유명하죠. 2020년부터 이어지는 초과공급으로 인해 현재 대구 부동산 시장은 피눈물을 흘리고 있습니다. 그리고 이는 2006년부터 2009년까지의 기간도 똑같았습니다.
지방의 경우 공급에 특히나 예민한데, 한 번에 과도한 초과공급으로 인해 부동산 시장의 균형이 무너지고, 그로인해 매매보다 전세로 거주하려는 수요가 늘어났습니다. 이는 전세가의 상승을 초래했으며, 매매수요가 줄어들자 당연히 매매가격은 계속 떨어졌죠.
미분양이 본격적으로 해소되기 시작한 2009년부터 서서히 가격 상승의 기조를 보이기 시작했어요. 그 후 약 6년간의 폭등기를 마주하게 되었습니다.
그럼 여기서 가장 중요했던 수요와 공급 다음으로는 무엇이 6년간의 폭등기를 초래했을까요?
세계경제? 금리의 변화? 미국에서 서브프라임 모기지 사태가 터진 후, 서울은 하락 및 보합세를 이어갔음에도 대구는 폭등을 했습니다. 세계경제 하나만으로 모든 것을 설명할 수는 없을 것입니다. 그렇다면 무엇 때문에 이렇게 폭등한 것일까요?
바로 전세가격의 변화입니다. 전세가격이 매매가격과의 격차를 좁혀나가고, 부동산의 하방경직성을 유지해주는 전세 덕분에, '이 정도면 매매를 하는게 낫지 않나?' 라는 생각을 하며 전세보다 매매를 선택하게 되는 것입니다.
게다가 신축까지 많은 상황이니 당연히 신축이 빠르게 소진되어 갑니다.
대구는 과거와 마찬가지로 또 한 번의 대규모 초과공급으로 역사가 반복되고 있습니다. 과연 대구 부동산 시장은 앞으로 어떤 변화를 가져올까요?
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