이번주도 청년경매와 함께 부동산과 경매에 관해 공부하며, 매일 1%씩 성장하시기 바랍니다. 

  

  

주소 : 경기 시흥시 정왕동 1872-4

준공년월 : 1996년 건축

세대수 : 총 520세대

동수 : 총 13개동

난방방식 : 개별난방 (도시가스)

시공사 : 영남건설(주)

1차 2023-08-31

1차 : 234,000,000원 유찰

2023-10-12

2차 : 163,800,000원 진행

 소유자이자 채무자는 2014년 3월 14일 매매를 통해 소유권을 취득했습니다.

 현 소유자가 사용 및 점유를 하고 있으며, 임차인이 없기 때문에 낙찰을 받으면 추가로 떠안아야 하는 권리는 없습니다.

 현장조사관의 현장 조사 시에 폐문 부재로 인하여 채무자를 만날 수는 없었고, 미납된 관리비가 810,960원이 있으며, 해당 미납분은 2023년 1월부터 7월까지의 금액이라 더 추가될 가능성이 높습니다.

 영남아파트 3단지는 오이도역과 정왕역 사이에 위치해있습니다.

 

 냉정초등학교를 품고있는 초품아 아파트이며, 단지와 초등학교가 바로 연결되기 때문에 저학년 초등학교 자녀가 있으신 분들이라면 더욱 추천드릴 수 있습니다.

 영남아파트 3단지 바로 앞에 버스정류장이 있으며, 11-A번의 경우 배곧신도시와 시화공단 그리고 요즘 떠오르는 거북섬까지 경유하는 노선을 보유하고 있습니다. 시화공단에 직장이 있으신 분들에게는 더욱 좋은 조건입니다.

 

 정왕 2, 3, 4동은 '비슷한 시기에 지어진' 아파트 단지들이 하나의 큰 동네를 형성하고 있습니다. 1996년부터 1998년 사이에 대부분 지어졌으며, 대부분 단지의 용적률은 100% 초중반을 형성하고 있습니다. 

 "용적률 100% 초중반이 뭐길래?" 라고 생각하실 수 있습니다.

 하지만 '재건축'에서 용적률은 그 무엇보다도 제일 중요한 부분입니다. 

 바로 평균대지지분율이 용적률에서 정해진다고 봐도 과언이 아니기 때문입니다.

 오늘 소개드리는 영남아파트의 경우 23평임에도 대지지분이 무려 18.6평입니다.

 보통의 33평 아파트가 대지지분이 10평 전후라는걸 생각하면 23평의 대지지분이 18.6평이라는건 보통의 아파트들보다 대지지분이 2배나 된다는 점입니다.

 그만큼 재건축 사업성이 좋다는 것을 뜻합니다.

 영남아파트 3단지와 함께 아파트 밀집지역 옆은 '배곧신도시' 입니다.

 배곧신도시는 한 때 집값이 반토막 난 곳으로 유명합니다.

 송도와 연결되는 배곧대교(가칭)가 무산될 위기에 놓인 것과 더불어 폭락장이 이어졌기 때문입니다. 하지만 이 때를 비웃기라도 하듯, 반토막 났던 4억 8천만원에서 7억 5천만원까지 실거래가가 수직 상승했습니다. 

 그리고 영남아파트는 배곧신도시의 뒤를 이어 상승할 곳입니다. 

 실제로 많은 거래량을 보이며 다시 상승으로 방향을 전환했습니다.

 상승으로 전환한 영남아파트의 실거래가를 보여드리겠습니다.

 현재 영남아파트 3단지 23평의 실거래가 최고가는 2억 6,300만원입니다.

 1차 유찰된 가격이 1억 6,380만원임을 감안하면 약 1억원이나 차이가 나는 상황입니다. 

 물론 해당 물건은 소유자가 거주중이고, 권리분석이 어렵지 않은 물건이라 좀 더 높은 가격을 써야함을 인지하셔야 합니다.

 폭락시기를 겪은 2023년 초 2억에도 실거래가가 있는데, 1년도 안되는 시간만에 6천만원이 오른 것입니다. 누군가는 6천만원이 적은 돈이라고 할 수도 있습니다.

 하지만 2억으로 6천만원을 벌었다면 수익률은 30%입니다. 

 만약 6억이었다면 1억 8천만원의 수익인겁니다. 투자금액 대비 수익률을 계산해보아야 합니다.

 

 현재 나오고 있는 네이버 부동산 호가는 2억 3,000만원으로 나오고 있습니다. 

 이런 구축 아파트들의 경우 수리 상태에 따라 갭이 큽니다.

 보통 발코니가 있는게 대부분인데, 외창과 내창의 수리 여부에 따라서도 가격이 몇 백만원 차이가 날 수 있습니다.

 

 전세는 1억 7천만원에 나와있습니다. 

 매매와 전세 갭은 약 6천만원으로 보입니다.

 

 배곧신도시와 영남아파트 3단지 근처로는 신축이 많습니다.

 배곧신도시보다 송도가 먼저 움직일거고, 배곧신도시는 송도를 따라 올라가는 팔로워 입장입니다. 

 그리고 영남아파트 3단지는 배곧신도시의 움직임을 따라 움직이는 팔로워입니다.

 물론 재건축 연한인 30년이 다가오기 때문에 조금 다른 방향성을 가졌습니다만, 주변의 많은 공급과 연관지어 생각해볼 수 있습니다.

 만약 1주택이 있는 상황이시고, 오랜기간 묵혀놓을 곳을 찾는다면 이번에 경매로 저렴하게 매수하시는 것도 하나의 방법이라고 생각됩니다.

  

오늘의 경매물건 추천은 여기까지!
중앙동힐스테이트의 매각기일은 2023년 10월 12일입니다.

잊지말고 챙겨보기 약-속!

오늘의 경매물건 추천은 어땠나요?
좋았어요! 🤗ㅣ 음, 잘 모르겠어요 🥺

오늘은 청년경매 무료 세미나를 진행하는 날입니다.

세미나 참석을 원하시면 아래 세미나 전용 카톡방에 들어오세요!

본 세미나의 녹화본은 유료제공 예정입니다.

어디서도 들을 수 없는 청년경매만의 유료급 강의를 무료로 수강해보세요!