청년경매와 함께 매주 부동산 공부를 하며 하루 1%씩 성장하시길 바랍니다. 

  

안녕하세요, 청년경매입니다.

부동산 24.7월에 낙찰받고 8월에 잔금납부하고 9월말 매도 계약 완료하였습니다.

명도기간도 한달정도 걸렸는데 명도 끝나자 마자 바로 매도 되었습니다. 

화곡동 빌라를 시세보다 저렴하게 낙찰 받아 시세 차익만 무려 4,500만원입니다!

낙찰받은 빌라는 매매사업자로 단기 매도 진행하였습니다.

부동산 경매로 시세보다 저렴하게 낙찰받아 급매에 매도하는 전략입니다.

그럼 물건을 함께 보시죠!

낙찰 물건을 살펴보겠습니다. 

물건지는 강서구 화곡동 빌라입니다.(용도상 아파트지만 세대수가 작아 빌라라고 명칭하겠습니다.)

화곡동 2002년식 방 3, 화장실 1개 빌라를 낙찰받았습니다.

허그 대항력포기 사건이므로 권리분석상 문제가 없습니다.

단독낙찰하여 1억8,381만원(낙찰가율 89%)으로 낙찰받은 사건입니다.

단독낙찰 이유는 언덕에 위치하고 있어 교통이 불편 합니다.

하지만 언덕, 빌라라고해서 팔리지 않는 물건일까요? 그렇지 않습니다, 가격만 저렴하게 내놓는다면 충분히 매도 가능합니다.

낙찰받은 빌라는 화곡동에 위치하고 있습니다.
화곡역에서 도보로도 멀고 마을버스로도 애매한 위치입니다.

현장 조사를 통해  약 2억2,000만원 ~ 2억 3,000만원이면 급매로 거래되는 가격이라는 것을 파악했습니다. 따라서 낙찰가 1억8,381만원에 매도가 2억2,800만원 세전 4500만원 입니다. 세후 수익도 약 3000만원 이상 될 거라 예상합니다.

※ 매매사업자는 개인별 종합소득세 구간에 따라 세금을 납부함으로 차이가 있습니다.

주거용 부동산 투자 물건 선정에 중요한 점은 1.가격 2.입지 3.상품성 세 가지입니다. 가장 중요한 것은 가격입니다. 부동산은 입지가 가장 중요하다고 생각하실 수도 있겠습니다만, 이 사건처럼 단기 매도를 위한 시세차익형 투자에서는 얼마나 저렴하게 낙찰받느냐가 가장 중요합니다. 위치가 상대적으로 좋지 않은 부동산도 가격이 저렴하면 매도 됩니다.

입지의 중요성은 제가 말하지 않아도 아시리라 생각됩니다. 교통 편의성, 학군, 일자리, 자연 환경 등 주거 편의 인프라가 잘 갖춰져 있는 곳은 당연히 매도가 잘됩니다.

상품성이란 해당 부동산의 상태를 의미한다고 생각하시면 됩니다. 최근 수도권 아파트는 신축이 가격 상승을 주도하고 있는데 이러한 신축 아파트가 상품성을 대표한다고 말할 수 있습니다. 신축이 아니라면 내부 인테리어를 잘 갖춰 놓아 매력적인 부동산을 만들어 매도할 수 있습니다.

본 사건에서도 알 수 있듯 실제로 단독 낙찰 하셨습니다. 결과적으로 경쟁이 낮기 때문에 좋은 가격으로 낙찰받을 수 있었습니다.

임장 결과 급매가격은 2억 2000만원 ~2억 3000만원으로 파악했으므로 수익은 세전 4500만원 입니다. 이렇듯 빠른 매도를 위해서 저렴하게 낙찰 받는 것이 가장 중요합니다.

화곡동은 교통, 학군 등이 좋은 건 아니지만 현재 모아타운 동의서를 받고 있는 중입니다. 서울은 땅이 없기 때문에 재개발을 통해서 아파트를 지을 수 있습니다.

빌라 가격도 저렴하고 모아타운 이슈가 있기 때문에 빠르게 매도 되었습니다.

※단기 월세 임차인 거주중이였지만 이사비 100만원에 협의 완료해서 명도 끝냈습니다.

본 아파트는 2002년식으로 구축 빌라입니다. 임장당시 일부 수리가 되었다는 것을 확인하고 입찰 진행하였습니다. 집이 깨끗하기 때문에 실거주자에게 매도했습니다. 

Tip 구축 빌라를 매수한다면 올 수리 혹은 부분 수리를 진행하고 매도하셔야 합니다. 매수인들은 깔끔한 집을 선호합니다.

낙찰받은 해당 수강생은 매매사업자를 이용해 단 한 건의 낙찰로 세전 4,500만원 이상의 수익 실 하였습니다.