이번주도 청년경매와 함께 부동산과 경매에 관해 공부하며, 매일 1%씩 성장하시기 바랍니다. 

  

  

주소 : 인천 남동구 간석동 616-6

준공년월 : 2019년 1월 건축

세대수 : 총 643세대

동수 : 총 9개동

난방방식 : 개별 난방 (도시가스)

시공사 : 간석한신더휴

1차 2023-08-24

1차 : 434,000,000원 유찰

2023-10-04

2차 : 303,800,000원 진행

 해당 물건은 인천지방법원에서 진행합니다~

입찰 시, 본인 신분증, 본인도장 그리고 보증금을 수표 한 장으로 준비하시기 바랍니다.

대리인이 갈 경우 위임장, 인감도장, 인감증명서가 필요합니다.

 소유자이자 채무자는 2019년 8월 23일 매매를 통해 소유권을 취득했습니다.

 현 소유자가 사용 및 점유를 하고 있으며, 임차인이 없기 때문에 낙찰을 받으면 추가로 떠안아야 하는 권리는 없습니다.

 현장조사관의 현장 조사 시에 소유자의 아들을 대면한 후, 소유자의 가족이 부동산을 점유 및 사용을 하고 있다는 말을 들었습니다.

 간석한신더휴 아파트는 주안역과 간석역 사이에 위치하고 있습니다.

 주안국가산업단지와 가깝기 때문에, 이 곳에 근무하는 사람들은 직주근접이 좋다는 이유로 많이 거주할 것으로 예상됩니다.

 

 현재 인천광역시의 2022년부터 폭발적인 공급량을 보이고 있습니다.

 적정수요는 [ 해당 지역의 인구 x 0.5% ] 라고 뉴스레터에서 알려드린 적이 있는데, 그 적정수요보다 거의 3배에 달하는 공급량을 보이고 있습니다.

 하지만 그에 비해 미분양수는 생각보다 적습니다.

 2023년 7월 기준, 1,212가구 밖에 되지 않으며, 계속해서 줄어들고 있는게 현실입니다.

 

 위 사진은 통계누리에서 매월 발표하는 미분양주택현황 자료입니다.

 개인이 아닌, 국가에서 운영하는 통계누리에서도 인천광역시의 미분양 주택 증감률이 전월대비 -43.7%를 기록하고 있습니다. 

 미분양 주택이 감소하고 있다는 점은 무엇을 의미할까요?

 이전 '대구광역시' 사례를 소개드리며 안내드렸지만, 미분양 주택의 감소는 곧 주택가격 상승으로 이어지게 됩니다. 

 2022년부터 공급량이 폭발적으로 늘어났음에도 미분양 주택 수는 약 1천가구 밖에 되지 않는다는 점은 주택가격의 방향성이 위쪽을 향하고 있다는 것을 알 수 있습니다.

 

 물론 아직도 엄청난 공급량이 남아있습니다. 

 호갱노노에서 입주예정 ~ 입주 5년 이내 + 300세대 이상만 적용했음에도 빨간색이 파란색보다 더 많아보입니다. 그만큼 입주예정(신축)이 많다는 뜻이죠.

 현재 1주택자 입장에서는 분양권 시장은 투자 적기이기도 합니다.

 게다가 공급량이 이렇게 많은 경우에는 잘 찾아보면 급매성 분양권이 있기도 합니다.

 물론 각 단지의 차이나 입주권/분양권의 차이로 현금이 많이 필요할 수도 있습니다.

 분양권 투자가 아직 어려우시다면, 기축 아파트를 투자하시는 것도 하나의 방법입니다.

 경매를 통해서 그만큼 저렴하게 매수한다면 좋은 투자 방법 중 하나가 되는거죠.

 상승흐름을 만들어가는 상황이라면 더욱이 좋은 상황입니다.

 하락장이 시작될 때 감정평가를 했다면, 그만큼 낮은 감정평가를 받았을 수 있기 때문입니다.

 그럼 이제 실거래가와 호가를 보도록 하겠습니다.

 현재 간석한신더휴아파트의 33평의 실거래가 최고가는 4억 5,500만원입니다.

 앞서 말씀드린 것처럼 감정가가 하락장이 시작됐을 때 진행되었기 때문에, 4억 3,400만원으로 실거래가보다도 낮습니다. 보통 감정가는 채권자들을 보호해주기 위해 시세보다도 조금 더 높은 금액으로 나온다는 점을 감안한다면 엄청 낮게 감정평가가 진행되었다는 점을 알 수 있습니다.

 결국 감정평가는 시기에 따라 가격의 모순을 불러올 수 있다는 점을 인지해야 합니다.

 현재 유찰된 가격이 3억 380만원이기 때문에 실거래가와 1억 5천만원이 차이납니다.

 이렇게 된다면, 감정가와 꽤 붙은 상태로 낙찰될 수도 있습니다.

 물론 인천에 공급이 많다는 점을 감안한다면, 생각보다 엄청 높은 금액은 아닐 수 있습니다.

 하지만 해당 매각 물건이 로얄동 로얄층 로얄라인인 'RRR 매물' 이라는 점도 한 몫을 합니다.

 도로가와 산업단지와 마주보거나 접해있지 않으며, 남쪽으로 배치되어 있기에 그 가치가 더 높습니다. 북쪽에 위치한 동보다 더 높은 가격으로 거래될 가능성이 높습니다.

 우리는 항상 매각 물건에 대해 가치를 판단하고, 비교평가를 하여야 합니다.

 단순 손품만으로도 많은 정보를 얻어올 수 있습니다.

 

 이제 현재 나오는 호가를 보도록 하겠습니다.

 

 현재 나오고 있는 네이버 부동산 호가는 저층 기준 4억 3,000만원으로 나오고 있습니다.  

 중층의 경우 4억 7천만원으로 나와있다는 점, 4억 7천만원에 나온 매물이 101동이라 산업단지 쪽과 접해있으며, 도로가와 접해있는 선호도가 낮은 동이라는 점을 감안한다면 RRR인 매각물건은 더 좋은 가격을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

 적어도 가격 절충에서 경쟁력이 있을거고요.

 

 전세는 3억원에 나와있습니다. 

 매매와 전세 갭은 약 1억 5천만원 이상으로 보입니다.

 

 하지만 인천광역시에 공급이 많다는 점을 감안하면 전세가는 언제 떨어져도 이상하지 않을 수 있다는 점을 생각하셔야 합니다. 현재 월세에서 다시 전세로 수요가 넘어가는 상황이라 전세가격이 조금 올라갈 수는 있지만, 한 번에 대규모 공급이 이루어지면 전세가격은 하락할 수 있습니다.

  

 주안국가산업단지와 가까워 선호도가 높은 신축급 RRR 매물을 좋은 가격에 낙찰 받아보시기 바랍니다.

오늘의 경매물건 추천은 여기까지!
중앙동힐스테이트의 매각기일은 2023년 10월 4일입니다.

잊지말고 챙겨보기 약-속!

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