GTX-D와 5호선, 서부권 광역급행 호재, 김포 장기 쿼드(4)역세권 + 김포 콤팩트시티 호재로 뜨거운 김포한강신도시 매물 추천입니다.
월요일: 경매 물건 추천
수요일: 뉴스분석
금요일: 투자이야기
이번주도 청년경매와 함께 부동산과 경매에 관해 공부하며, 매일 1%씩 성장하시기 바랍니다.
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경기도 김포시 장기동
한강신도시초당마을중흥S-클래스리버티 아파트
단지정보
주소 : 장기동 2058-1
준공년월 : 2012년 건축
세대수 : 총 1470세대
동수 : 총 20개동
난방방식 : 지역난방(열병합)
시공사 : 중흥건설(주)
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매각물건 설명
1차 2023-08-29
1차 : 580,000,000원 유찰
2023-10-10
2차 : 406,000,000원 진행
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해당 물건은 인천지방법원 부천지원에서 진행합니다~
입찰 시, 본인 신분증, 본인도장 그리고 보증금을 수표 한 장으로 준비하시기 바랍니다.
대리인이 갈 경우 위임장, 인감도장, 인감증명서가 필요합니다.
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소유자이자 채무자는 2017년 9월 12일 매매를 통해 소유권을 취득했습니다.
현 소유자가 사용 및 점유를 하고 있으며, 임차인이 없기 때문에 낙찰을 받으면 추가로 떠안아야 하는 권리는 없습니다.
현장조사관의 현장 조사 시에 이해관계인 조차 만날 수 없었기에 정확한 점유관계를 알 수 없어 별도로 확인이 필요합니다. 현 물건의 소유자는 2012년에 전입했던 것으로 보아, 임차인 신분에서 매매를 통해 임차하고 있던 집을 매수한 것으로 보입니다.
임차하던 집을 매수했다는건, 그만큼 그 집이 살기 좋은 집이었다는걸 보여주는 증거라고 생각합니다. 장기역과 가깝고, 상업지가 근처에 있기 때문에 거주 환경이 좋습니다.
등기부 현황을 보면 2017년 매수할 당시에 삼성화재해상보험에서 근저당권을 약 2억 4천만원을 설정하였습니다. 보통 보험사에서는 실제 대출금액의 130%를 설정하니, 약 1억 8,500만원을 대출 받았겠네요.
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김포한강중흥에스클래스리버티 아파트는 장기역 근처에 자리잡고 있습니다.
김포한강신도시는 노무현 정부가 집값 안정을 위해 임기가 시작하자마자인 2003년 5월에 발표한 2기신도시에 들어갑니다. 총 12곳의 2기 신도시(충청권 포함) 중 한 곳이었습니다.
김포한강신도시는 구래동, 마산동, 장기동, 운양동 이 4곳이 합쳐져서 만들어진 곳입니다. 그리고 그 중 장기동이 가장 빠른 개발을 해내었습니다.
장기역 남서향쪽에는 2008년부터 민간분양으로 진행된 약 2,600세대와 LH(휴먼시아)가 1,100세대 공급되었습니다. 김포한강신도시 중에 가장 빠르게 공급되었기 때문에 김포한강신도시 권역 내에 거주하던 사람들이 큰 관심을 주던 곳이었습니다.
그리고 2011년 ~ 2013년 사이에 두 번째로 많은 공급이 시작되었습니다.
그리고 오늘 말씀드리는 김포한강중흥에스클래스리버티 아파트 또한 이 시기에 공급되었습니다.
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여기서 중요한 점은 2008년에 공급된 곳들은 대부분 300세대밖에 되지 아파트들이었던 것에 반해 2011년 ~ 2013년 사이에 '장기역'에 공급된 아파트들은 대단지들이라는 점입니다.
"대단지가 뭐? 어쨌는데?" 라고 하실 수 있습니다.
대단지 아파트는 소규모 아파트보다 훨씬 많은 장점을 가지고 있습니다.
1️⃣ 세대수가 많은만큼 관리비가 더 저렴하다.
2️⃣ 훨씬 많은 편의시설이 있다. (저렴한 관리비로 이용할 수 있다.)
3️⃣ 거래사례가 많기 때문에 현금화 시키는게 더 수월하다.
4️⃣ 조경이 훨씬 더 잘되어있다.
이 외에도 수많은 장점들이 있습니다.
만약 300세대 짜리와 1500세대짜리 중 비슷한 입지로 고민하신다면 무조건 1,500세대 짜리 아파트를 추천드립니다.
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여기서 가장 중요한 점은 사실 따로 있습니다.
바로 장기역이 쿼드 역세권, 즉 4개의 강력한 역세권이 될 가능성이 있다는 점입니다.
장기역에는 현재 '김포골드라인'이 있고, 'GTX-D' 라인과 '서부권 광역급행철도'와 '서울 5호선'이 추가될 가능성이 있습니다.
( 위 사진은 최근 김포시장과 오세훈 서울시장이 버스에서 회의하는 장면입니다. )
많은 분들이 GTX-D와 서부권 광역급행철도가 같은 열차로 아시는 분들이 계신데, 둘의 노션은 크게 다릅니다. GTX는 강남으로 지나가고, 서부권 광역급행철도는 서울역으로 갈 예정입니다.
그리고 만약 장기역이 쿼드역세권이 된다면, 장기역 근처의 아파트들은 엄청난 가격상승을 할 가능성이 큽니다. 그리고 앞서 말씀드린 내용인 2011~2013년에 공급된 '대단지 아파트'인 점을 같이 묶어서 생각하면 그 가치는 배가 됩니다.
더 큰 가격상승을 할 여지가 있는 곳을 경매를 통해서 저렴하게 매수할 수 있는 기회인거죠.
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현재 한강신도시초당마을중흥에스클래스리버티 아파트의 33평의 실거래가 최고가는 4억 8,000만원입니다.
2차에 진행하는 가격이 4억 600만원이니 약 7천만원의 시세차익이 예상됩니다.
물론 4억 600만원보다는 더 높은 금액을 써야합니다.
아래 네이버 호가와 함께 살펴보도록 하겠습니다.
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네이버 부동산 호가
- 2023년 10월 매매
현재 나오고 있는 네이버 부동산 호가는 저층 기준 4억 5,000만원으로 나오고 있습니다.
실거래가보다 훨씬 낮은 가격에 호가로 나오고 있습니다.
경매로 낙찰을 받는다면, 이보다 더 저렴하게 낙찰을 받을 가능성이 높습니다. 물론 임장을 통해 해당 물건들이 전부 소진 되었는지, 로얄동 로얄층의 경우 더 프리미엄이 붙어서 매도가 되는지에 대한 내용들을 알아야 하긴 합니다.
하지만 네이버 호가보다 더 저렴하게 낙찰을 받을 수 있다면, 해당 매각 물건의 층수가 13층이고 좋다는 점을 감안한다면, 취득세를 제하고도 꽤 괜찮은 수익을 가질 수 있을 것으로 보입니다.
무주택자인 경우 1주택을 위의 물건으로 취득하는 것도 하나의 방법으로 보입니다.
- 2023년 10월 전세
전세는 2억 8천만원에 나와있습니다.
매매와 전세 갭은 약 1억 7천만원 이상으로 보입니다.
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김포한강신도시는 추후 콤팩트시티를 통해 더욱 큰 발전을 가져올 것으로 보입니다.
그리고 장기역은 앞으로도 큰 발전을 보일 수 있는 곳이기도 합니다.
장기투자를 목적으로 경매를 진행하시는 분이시라면, 김포한강신도시를 추천드립니다. |
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안녕하세요.
저는 현재 4년째 부동산을 운영하고 있는 '돈생기는 독서모임(이하 돈독)' 운영진 긍정왕 구공입니다.
저희 돈독에서는 부동산 스터디와 월 2회 독서모임 진행하고 있습니다.
방향성반에서는 '부'에 대한 뚜렷한 목표와 방향성을 설정하도록 도와드립니다.
습관반에서는 설정한 목표를 이루기 위한 습관을 만들고, 독서모임을 통해 사고의 확장을 도와드립니다.
임장반에서는 지역분석과 비교평가를 통한 시세차익형 투자 방법을 알려드립니다.
아파트 투자와 경매 낙찰으로 얻은 인사이트를 나눠드리겠습니다.
즐겁게 부동산 스터디와 독서모임을 하실 분들을 '돈독'에 초대합니다.
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오늘의 경매물건 추천은 여기까지!
이 물건의 매각기일은 2023년 10월 10일입니다.
잊지말고 챙겨보기 약-속!
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