청년경매에서는 매주 금요일에 부동산 투자 이야기와 부동산 지식을 전달 해드리고 있습니다. 

 월요일에는 경매물건 소개, 수요일에는 부동산 뉴스 분석을 보내드리고 있으니, 청년경매와 함께 매주 부동산 공부를 하며 하루 1%씩 성장하시길 바랍니다. 

  

  

  

 안녕하세요, 청년경매입니다.

 저희 청년경매 수강생분께서 2023년 10월 화곡동 빌라를 낙찰 받으셨습니다.

 해당 물건은 전용면적은 7.93평인 2019년식 투룸 빌라입니다. 2019년식으로 거의 새집이기 때문에 신혼부부 분들이 매우 선호합니다. 게다가 화곡역까지 도보로 이동 가능하며, 평지에 위치해 있기 때문에 선호도가 높은 위치입니다.

 게다가 위 매각 물건은 '특별매각조건' 이었습니다.

 주택도시보증공사(이하 허그)에서 해당 물건이 낙찰될 경우 최고가매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 하여 매각하는 물건입니다.

 이는 소유자 물건과 같이 권리분석이 없다고 생각하시면 됩니다.

 바꿔 말하면 '안전한 물건' 이라고 생각하시면 됩니다.

 저희 청년경매는 모두가 "No !" 를 외칠 때, 청년경매에서는 "Yes" 를 외치고 있습니다.

 그리고 실제로 낙찰부터 매도까지 경매 진행과정을 모두 공유하고 있기 때문에 모든 분들께서 볼 수 있는 내용입니다. 

 

 해당 물건은 앞서 말씀드린 것처럼 '특별매각조건' 물건입니다.

 그렇다보니 안전한 물건이라 많은 사람들이 입찰을 들어올 가능성이 있었습니다. 요즘같이 HUG의 '특별매각조건'이거나 '소유자 점유 및 사용'을 하는 물건들은 타이밍에 따라 10명 전후로 입찰을 들어오고 있습니다.

 어? 말씀드린 청년경매 수강생분의 입찰가격은 2억 100만원이었는데, 갑자기 낙찰가 2억 2천만원 물건이 나와서 "뭐야?" 하셨을겁니다.

 위 매각 물건은 바로 이틀 전에 진행된 같은 건물의 다른 호수 물건이었습니다.

 청년경매 수강생 분께서는 해당 매각물건에도 똑같이 입찰을 들어갔으나 약 2천만원을 높게 쓴 최고가 매수인에게 패찰하고 말았습니다. 

 하지만 포기하지 않고, 이틀 뒤 진행한 매각 물건에 똑같은 금액을 써내 최고가 매수인이 되었습니다. 첫번째 물건 패찰 뒤 운영진에게 입찰가격을 높여 두번째 물건에 입찰할 것을 상담하였으나, 저희는 입찰가를 높이지 말고 수익에 집중하여 그대로 입찰하라고 조언해드렸고 첫번째 물건보다 2천만원이나 더 싸게 낙찰받을 수 있었습니다!

 경매는 낙찰이 목적이 아닌 수익이 목적이라는 사실을 명심해야 합니다. 정확한 시세파악과 가치판단으로 한 층 더 높은 곳을 2천만원 저렴하게 낙찰 받을 수 있었습니다.

 

 2천만원이나 싸게 낙찰받은 1호라인과 청년경매 수강생보다 2천만원 높게 받은 4호라인의 가장 큰 차이는 바로 '일조량'입니다.

 위 사진을 보면 빨간색 구역이 1호라인이고, 파란색 동그라미가 4호라인입니다.

 파란색 동그라미 부분이 바로 남향쪽입니다. 하지만 거실이 남쪽으로 뚫려있지 않은 모습을 확인할 수 있습니다. 네, 맞습니다. 4호라인의 거실은 동쪽을 바라보고 있습니다.

 청년경매 수강생분이 낙찰받은 곳은 남향 + 남서향쪽을 바라보며 따뜻한 햇빛이 들어오는 남향 집입니다. 저번에 알려드린 내용에 이런 내용이 있었습니다. "빌라라고 일조량이 중요하지 않은게 아닙니다. 빌라도 일조량이 매우 중요합니다."

  

 위 내용을 생각해보면

 청년경매 수강생분은 가격도 2천만원 저렴하게 낙찰받았는데, 향도 남향으로 좋고, 층도 1개층이 더 높습니다. ( 7층 중 5층으로 탑층이 아닙니다. )

 빌라를 매수할 때 가장 중요한 점은 무엇일까요?

 바로 역세권의 유무입니다.

 해당 물건은 등촌역에서 도보 10분 거리입니다.

 사실 더 빨리도 가능하지만, 최대한 보수적으로 잡은 시간입니다.

 그렇기 때문에 매매와 전세 수요 모두 탄탄한 곳입니다.

 여의도와 마곡으로의 접근성이 좋기 때문에 매매와 전세 수요가 항상 튼튼한 곳이죠.

 수강생분은 현재 전세로 일단 2년을 보유할 계획을 하고 계십니다. 

 2년 보유 후 매도하여 비과세 혜택을 받고자 하시고 있습니다.

 

 전세는 공동주택 가격의 126%를 적용하면 2억 2,500만원 정도가 가능합니다.

 부동산을 돌아다녀보니 전세는 공동주택 가격의 126%로 맞추면 금방 나간다고 하니 전세 수요도 아주 많습니다. 과거 빌라왕 문제 때문에 화곡동 전세시장이 차갑게 식었지만, 현재 보증보험 가입을 할 수 있는 공동주택 가격의 126%로 낮춘 전세가격은 과거 전세 시세보다 약 7-80%로 떨어진 금액이라 아주 인기가 많다고 합니다. 

 전세가가 많이 떨어진 시점임에도 그 전세가격보다 싸게 낙찰받은 물건인 것입니다. 이런 경매 물건은 절대 손해볼 수 없겠죠. 저희는 화곡동 빌라가 팔리냐는 얘기를 많이 듣지만,(거의 항상 듣습니다.) 실제로 낙찰받아 수익을 내고 있습니다.

 저희 청년경매는 계속해서 낙찰을 받습니다. 

 저희처럼 계속해서 낙찰을 받고, 그 내용을 공유하는 곳은 없습니다.

 청년경매에 들어오시면 지금도 적용 가능한 실전 경매 방법을 배우실 수 있습니다. 청년경매 투자반에서는 계속해서 낙찰자가 나오며 낙찰과 매도의 과정을 간접경험 하는 것만으로 투자 공부에 큰 도움이 될 것입니다!

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안녕하세요 청년경매 리더 경매 마스터, 경스터입니다.

저는 92년생으로 20대의 나이에 첫 취업 후 연봉 3,000만원을 받았습니다.

지금도 3천 초반 수준의 급여를 받고 있습니다. 직장만으로 부자가 된다는건 저에게 불가능이었습니다.

20대의 나이에 경매를 배우며 투자를 시작했고, 2년간 10채의 부동산을 낙찰받아 순자산 3억을 달성하였습니다.

경험이 쌓이니 올해만 4채 매수, 6채를 매도하였습니다.

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좋았어요! 🤗ㅣ 음, 잘 모르겠어요 🥺