이번주도 청년경매와 함께 부동산과 경매에 관해 공부하며, 매일 1%씩 성장하시기 바랍니다. 

  

몽촌토성역 역세권 아파트는 6800여 가구 규모의 신천동 파크리오가 유일합니다. 인근에는 미성아파트(잠실 르엘)와 진주아파트(잠실 래미안아이파크)가 재건축 중으로 2024년, 2025년에 신축 아파트 입주가 예정돼 있어서 이후에도 해당 역세권은 강세를 보일 것으로 예상됩니다.

 

 잠실새내역 역세권 아파트는 잠실동 잠실엘스, 리센츠, 트리지움이 있다. 이들도 모두 3000가구가 넘는 대단지로, 꾸준히 거래되며 상승세를 보이고 있습니다.

 

 역을 기준으로는 1호선 광명역 역세권이 27.19%로 가장 많이 올랐습니다. 광명역 인근에는 2017년 이후부터 입주를 시작한 일직동 광명역 유플래닛 데시앙, 광명역 써밋플레이스, 광명역 센트럴자이, 광명역 파크자이, 광명역 푸르지오가 광명역을 에워싸고 있습니다.

 광명역 역세권은 입주 이후 지속적으로 상승하다가 2021년 9월 이후 하락세를 보였습니다. 2022년 12월(2019년 11월 이후 가장 낮은 가격 기록) 이후 올해 1월부터 소폭 반등하기 시작하면서 상승률이 커졌습니다.

 서울 아파트는 약간의 순서 차이가 있지만, 2014년 정도부터 상승하기 시작하여 2021년 하반기까지 꾸준히 상승했습니다. 중간중간 8・2대책, 9・13대책, 12・16대책 등이 있어 주춤하긴 했지만, 엄청나게 긴 시간을 무섭게 상승했습니다.

 그리고 21년 하반기부터 거래량이 급감한 후, 무서운 속도로 폭락하였습니다.

 선매수 후매도를 한 사람들은 어쩔 수 없이 급하게 던지기도 했고, 다주택자들은 세금 문제로 인해 무서워 던지기도 했습니다. 높아진 금리로 인해 버티지 못하고 매도한 사람도 많았습니다.

 하지만 언제 하락했냐는 듯, 22년도 말부터 무섭게 가격을 회복하기 시작했습니다.

 그 증거가 바로 잠실입니다. 

 '엘・리・트'가 있는 2호선 잠실새내와 8호선 잠실파크리오와 '진주・미성・크로바' 아파트 재건축이 진행되고 있습니다. 2024년과 2025년에 입주가 예상되어 있죠. 

 그리고 8호선은 현재 별내신도시까지 연결이 진행되고 있으며, 판교까지 연장이 될 예정입니다. 

 진주아파트가 재건축되는 '잠실래미안아이파크'의 경우 판교까지 연결되는 8호선과 강남을 가로지르는 9호선 초역세권이자 2호선 잠실역도 도보 이용이 가능합니다.

 추후 구성남의 발전이 마무리 단계에 들어가게 되면 해당 8호선 라인은 2호선 못지 않은 강력한 라인으로 다시 태어날겁니다. 그동안은 8호선 노선 자체가 짧아 외면받고, 구성남이라는 낡은 이미지 때문에 힘을 받지 못했습니다.

 하지만 잠실 - 문정 - 위례 - 구성남 - 판교로 이어지는 탄탄한 일자리와 그 접근성으로 인해 더욱 더 사랑받을 라인임은 틀림없습니다. 앞으로도 꼭 관심을 두고 계속 지켜봐야 할 곳입니다.

  

  

 수요자로서는 건물을 소유해 장기간 안정적인 거주가 가능한 반면 토지 임대 기간이 최소 40년으로 길어, 시세차익을 기대하기는 어려운 구조입니다.

  

 토지임대부주택을 알기에 앞서 한 가지 알아야 할 점이 있습니다.

 부동산 가격이 왜 상승하고, 결과적으로 우상향 할 거라는지에 대한 이야기입니다.

 우리가 아는 아파트는 쉽게 이야기 하면, 건물과 토지 두 가지로 나누어집니다. 

 그리고 토지는 보통 매년 가격이 상승합니다. 하지만 건물의 경우 매년 가격이 하락합니다. 그렇기 때문에 매년 토지의 가격 상승분과 건물의 가격 하락분 그리고 미래 가격 상승을 예상한 가치 등을 더해 가격이 정해집니다.

 우리가 미래 가격 상승을 예상하는 것 또한 '토지의 가격 상승'이지, 건물의 가격 상승이 아니라는게 중요한 내용입니다. 왜냐? '토지임대부주택'이 토지는 국가가 소유하고, 건물만을 분양하는 것이기 때문입니다. 

 5년 이상 거주한 후 매각하는 경우 시세차익을 30% 공공에 환수해야 한다고 하는데, 과연 얼마나 큰 시세차익이 있을지 개인이라면 판단하기가 참 어렵습니다. 

 감정평가를 받아 대략적인 건물의 가치 등을 알아낼 수도 있지만, 이 또한 금액이 부담입니다. 애초에 사용하는 자재에 대해서도 뭐가 뭔지 알기 쉽지 않습니다. 경매로 감정가격을 알아보는 것도 방법이 될 수 있지만, 경매의 감정평가와 일반 매매에서의 감정평가는 또 다르기 때문에 머리가 복잡해지기만 합니다.

 어쩌면 이런 내용을 잘 모르고 분양 받으신 분들도 계실거라고 생각됩니다. 부동산에 대해 공부하지 않으신 분들은 잘 모르실 수도 있기 때문입니다. 꼭 잘 알아보시고 하시길 추천드립니다.

 모르신다면 아래 톡방으로 입장하여 언제든 질문해주셔도 됩니다.

바로 오늘 청년경매 월말 결산 세미나를 아래와 같이 진행합니다.

온라인 라이브 세미나로 진행되니 많은 참여 바랍니다.

  ◈ 내용
 - 부동산 기사 & 시황 정리
 - 경매 낙찰 및 수익 사례 
 - 부동산 경매 물건 추천

   ◈ 일정
 - 날짜 : 11월 1일(수)
 - 시간 : 20시~22시(질문시간 포함)
 - 진행 방식 : 온라인(줌)

세미나 참석을 원하시면 청년경매 메인 톡방에 들어와주세요!

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좋았어요! 🤗ㅣ 음, 잘 모르겠어요 🥺