청년경매에서는 매주 금요일에 부동산 투자 이야기와 부동산 지식을 전달 해드리고 있습니다. 

 월요일에는 경매물건 소개, 수요일에는 부동산 뉴스 분석을 보내드리고 있으니, 청년경매와 함께 매주 부동산 공부를 하며 하루 1%씩 성장하시길 바랍니다. 

  

  

 안녕하세요, 청년경매입니다.

 저희 청년경매 운영진은 2023년 11월 '금천구 독산동' 빌라를 또!! 낙찰 받았습니다.

 해당 물건은 전용면적은 8.56평인 2015년식 투룸 빌라입니다.

 위 매각물건은 말소기준권리인 근저당권보다 앞선 '선순위임차인'이 있는 특수물건이었습니다. 원래 선순위임차인의 1억 7,500만원보다 적은 금액으로 낙찰받을 시, 남은 차액분을 임차인에게 돌려 주어야 합니다. 하지만 해당 매각물건은 '특별매각조건'으로써 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각하는 물건이었습니다.

 그렇기 때문에 별다른 권리분석이 필요없이 안전한 물건이라 할 수 있습니다.

 저희 청년경매는 모두가 "No !" 를 외칠 때, 청년경매에서는 "Yes" 를 외치고 있습니다.

 그리고 실제로 낙찰부터 매도까지 경매 진행과정을 모두 공유하고 있기 때문에 모든 분들께서 볼 수 있는 내용입니다. 

 

주택도시보증공사(HUG) 특별매각 조건에 대해 알아봅시다!

빌라와 오피스텔 위주로 성행한 전세 사기로 인해 HUG에 보증보험을 들어둔 임차인들은 HUG를 통해 본인들의 전세 보증금을 받게 되었습니다.

HUG는 이 금액을 어떻게 회수할까요?

당연히 경매를 통해 회수하려고 합니다. 여기서 문제점이 발생하는데요.

바로 모든 물건이 '선순위 임차인' 물건이라는 것이죠.

선순위 임차인 물건이란 전입신고와 확정일자가 등기상의 다른 권리들보다 빨라서 경매로 매각되더라고 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 임차인을 의미합니다.

이런 이유로 우리가 전세 계약을 할 땐, 전입신고와 확정일자를 빨리 받아두라는 얘기를 하는 것입니다!

하지만 전세가격 이하로 빌라 가격이 하락하게 되니, 아무도 이런 집을 낙찰 받을 낙찰자가 나타나지 않게 됩니다.

예를들어, 시세가 2억도 안되는 집에 2억의 전세 보증금으로 살고 있는 선순위 임차인이 있는 물건이라면, 1.5억에 낙찰 받더라도 법적으로 임차인의 나머지 보증금 5천만원을 물어주어야 하기에 현실적으로 낙찰을 받을 수 없는 것이죠.

이렇게 되니 HUG 입장에서는 손실 금액에 대한 회수가 이루어지지 않고, 결국 선순위 임차인으로서의 지위를 포기하는 현상이 발생하는 것입니다.

다시말해, 위의 예에서 1.5억에 낙찰을 받더라도 더이상 임차인의 나머지 보증금을 물어주지 않아도 되는 것이죠!

이렇게 주택도시보증공사에서 대항력을 포기한 물건을 집중적으로 입찰한다면 생각보다 훨씬 저렴한 가격으로 낙찰을 받을 수 있습니다.

청년경매 실전반에서는 이런 실전적인 낙찰 방법에 대해 모두 알려드리고 있습니다!

이번 입찰에는 저희 회원분들도 함께 하셨습니다!

경매를 이론으로만 공부한다면 법적인 용어로 인해 매우 어렵고 쉽게 지친다는 것을 저는 알고 있습니다.

(저도 그랬거든요...)

10건 이상의 경매 낙찰을 받아보니 공부보다 더 중요한 것은 경험이라는 사실을 알게 되었고, 이런 부분들을 공유하기 위해 회원분들과 함께 법원 견학 및 낙찰 경험을 공유하고 있습니다.

경매 공부를 시작하는건 쉬워도 막상 법원에 가서 실제 입찰 및 낙찰 과정을 직접 경험하는 것은 어려울 것입니다.

이 부분을 경험한다면 경매에 대한 자신감과 낙찰 동기부여를 얻어가실 수 있으실겁니다.

끝이 아닙니다!

낙찰이후엔 기존에 운영진이 낙찰받은 집(공실)을 방문하여 같이 살펴보고, 수익구조와 입찰 전략에 대해 설명드리는 시간을 가지고 있습니다.

바로 청년경매 시그니처 활동이라고 할 수 있습니다!

이 부분은 현재 정규반 회원분들을 대상으로 진행되고 있지만, 앞으로 청년경매 뉴스레터를 구독해주시는 분들중에서도 선정할 예정이니 기대해주세요!

 다시 낙찰받은 물건 설명으로 돌아오겠습니다.

 낙찰 받은 물건은 방 2개와 화장실 1개 구조입니다.

 확장형 발코니가 여기저기 보이지만, 이 곳들은 전부 확장이 되어 넓은 구조를 가지고 있습니다.

 생각보다 더 넓은 느낌을 받으실 수 있을겁니다.

 구로디지털단지 인근에서 직장생활을 하는 분들이라면 버스 5분 거리로 이동할 수 있기 때문에 선호하는 지역이기도 합니다. 꾸준한 매수 수요가 있는 곳이기도 하죠.

 

 현재 청년경매 운영진은 해당 지역에서 매도 진행중인 빌라 1채가 있습니다.

 해당 매각물건과 보유 물건의 조건은 비슷한 상황이며, 기존 보유 물건에 계속해서 매수자가 붙는 상황이라 독산동 지역을 긍정적으로 보고 매수하게 되었습니다.

 독산동은 추후 신안산선이 들어와 여의도로 출퇴근하는 사람들도 선호할 지역이 됩니다. 

 현 구로디지털단지역이 신안산선이 들어오면 더블 역세권이 되는 곳이기도 합니다. 이런 점을 바탕으로 매수 수요가 계속 있을거라고 판단했습니다.

 낙찰 가격은 1억 7,500만원이며, 매도가는 2억 1,500만원으로 예상하고 있습니다. 

 세전 수익은 4천만원 정도이고, 세후로 하더라도 매매사업자를 진행하기 때문에 수익에 큰 변동폭은 없을 것으로 보입니다.

 빌라로도 충분히 수익을 낼 수 있습니다.

 함께 하신다면, 저희 청년경매가 가지고 있는 인사이트를 모두 나눠드리겠습니다. 

오늘의 부동산 투자 이야기는 여기까지!
매주 부동산 투자 이야기를 읽어보시며 부동산 지식을 업그레이드 해보세요!

좋았어요! 🤗ㅣ 음, 잘 모르겠어요 🥺