李대통령 “경매 물건 늘어…집값 폭락 대비 공공 매입 지시”

📰 요약
더불어민주당이 국민의힘에 강남3구·용산을 제외한 서울 민간 재건축·재개발의 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 높이는 방안을 제안했습니다. 제3종 일반주거지역 기준 최대 300%에서 360%까지 확대할 수 있지만, 추가 용적률은 전용 60㎡ 이하 소형주택 공급에만 활용하도록 제한하는 절충안입니다.

🔎 배경 및 분석
그동안 정부·여당은 민간 정비사업 규제 완화가 집값 상승으로 이어질 수 있다며 신중한 입장이었습니다. 하지만 수도권 공급 부족이 계속되면서 최근에는 규제보다 공급 확대에 무게를 두는 방향으로 정책 기조가 변화하고 있습니다.

이번 안은 오세훈 서울시장이 요구했던 용적률 1.2배 완화를 상당 부분 받아들인 것입니다. 서울시는 제도가 시행되면 2031년까지 정비사업 순증 물량이 기존 8만7000가구에서 13만 가구 수준으로 늘어날 수 있다고 보고 있습니다.

다만 강남3구·용산이 제외되고 추가 용적률도 소형주택으로 제한돼 실제 사업성 개선 효과가 크지 않을 수 있다는 지적도 나옵니다. 국민의힘 역시 이 부분을 문제 삼고 있어 최종 법안 내용은 달라질 가능성이 있습니다.

🔮 전망
정부·여당까지 민간 정비사업 용적률 완화에 전향적으로 돌아섰다는 점에서 서울 재개발·재건축 규제 완화가 실제 법 개정으로 이어질 가능성은 이전보다 높아졌습니다. 여야가 합의한다면 사업성이 부족해 정체됐던 정비사업에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만 모든 정비구역이 동일한 수혜를 받는 것은 아닙니다. 강남3구·용산 제외 여부와 소형주택 의무 조건이 최종적으로 어떻게 결정되는지에 따라 지역별 사업성 개선 효과가 크게 달라질 수 있어, 향후 법안 처리 결과를 지켜볼 필요가 있습니다.

📰 요약
정부가 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 당초 9억원으로 낮추려던 계획에서 현행 12억원 유지로 수정했습니다. 여기에 국회에서는 실거주 여부와 관계없이 기본공제를 14억원으로 통일하고 공정시장가액비율도 현행 60%로 유지하는 방안까지 거론되면서 종부세 강화 수위가 더 낮아질 가능성이 있습니다.

🔎 배경 및 분석
당초 정부는 실거주 1주택자는 공제를 14억원으로 높이고 비거주자는 9억원으로 낮춰 거주 여부에 따른 차등을 강화하려 했습니다. 하지만 세 부담이 지나치게 커진다는 지적에 비거주자 공제를 다시 12억원으로 되돌렸고, 세 부담 상한도 현행 150%를 유지하기로 했습니다.

국회 논의대로 14억원 공제·공정시장가액비율 60%가 적용되면 고가주택의 세 부담은 크게 줄어듭니다. 기사 시뮬레이션상 시가 30억원 비거주 1주택자의 종부세 산출세액은 최초안 약 581만원에서 약 192만원까지 낮아질 수 있습니다.

다만 비거주 부부 공동명의자는 현재 총 18억원인 공제액을 정부안에서 12억원으로 축소하는 내용이 남아 있어 단독명의와 공동명의 간 형평성 문제도 국회에서 다시 논의될 전망입니다.

🔮 전망
종부세 강화 수위가 낮아질수록 고가 1주택자가 세금 부담 때문에 집을 처분할 유인이 줄어 서울 핵심지역의 ‘세금발 매물’도 예상보다 적게 나올 가능성이 있습니다. 이는 결과적으로 ‘똘똘한 한 채’ 보유 심리를 유지시키는 요인이 될 수 있습니다.

📰 요약
수도권 서남부 핵심 교통망인 신안산선이 공정률 72.58%를 넘어서며 개통이 가시화되고 있습니다. 개통되면 안산 한양대에서 여의도까지 기존 1시간 30분 이상 걸리던 이동시간이 약 30분으로 단축돼 안산·시흥·광명 등 서남부 지역의 직주근접성이 크게 개선될 전망입니다.

🔎 배경 및 분석
신안산선은 총 44.9km 규모로 안산·시흥·광명과 여의도를 연결합니다. 특히 단순히 지하철역이 생기는 것을 넘어 서울 주요 업무지구로 이동하는 시간을 크게 줄인다는 점에서 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상됩니다.

철도 호재는 일반적으로 계획 발표와 착공 단계에서 가격에 먼저 반영되고, 긴 공사 기간에는 기대감이 약해지는 모습을 보입니다. 신안산선도 2003년 예타 통과 이후 23년이 걸렸지만, 이제 공정률이 70%를 넘어 실제 개통 효과를 반영하는 단계에 가까워지고 있다는 점이 중요합니다.

다만 같은 신안산선 역세권이라도 여의도 직결 여부와 배차간격, 환승 편의성 등에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 단순한 역과의 거리보다 실제 출퇴근 시간이 얼마나 줄어드는지가 핵심입니다.

🔮 전망
개통이 가까워질수록 안산·시흥·광명 등에서는 신안산선 접근성이 좋은 지역을 중심으로 매매·전세 수요가 다시 움직일 가능성이 있습니다. 특히 서울 출퇴근 수요가 많은 역세권 아파트는 직주근접 개선 효과가 더욱 크게 나타날 수 있습니다.

경매에서도 이미 호재가 가격에 많이 반영된 단지보다는 개통 효과에 비해 아직 가격 반영이 덜 된 지역을 찾는 것이 중요합니다. 결국 신안산선의 핵심은 ‘역이 생긴다’가 아니라 여의도 등 주요 일자리까지 실제로 얼마나 빠르게 연결되느냐에 따라 지역별 가치가 차별화될 것으로 보입니다.