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이번 가장 큰 화두는 바로 1기 신도시 특별법이라 알려져 있는 노후계획도시 특별법입니다.

1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 등 노후계획도시 재정비를 위한 특별법안이 국회 국토교통위원회 국토법안소위원회를 통과했습니다.

우리에겐 1기 신도시 특별법이라 알려져 있지만, 이 특별법의 대상 사업지는 1기 신도시에 국한되지 않습니다. 적용 대상이 되는 '노후계획도시'는 택지조성사업을 마치고 20년이 넘은 면적 100만㎡ 이상 택지지구입니다.

일반적으로 재건축은 30년 이상 노후된 단지를 대상으로 하지만 본 법에서는 20년이상 노후된 도시에도 적용된다는 점에서 일정 수준으로 규제가 완화되었다고 생각할 수 있습니다.

낡은 신도시의 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제하는 등 재건축 규제를 완화하는 게 법안의 핵심 내용입니다. 

국회 국토위는 29일 국토법안소위를 열고 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법' 제정안을 통과시켰습니다.

 

 위 사진은 20년 이상 택지 리스트입니다. 해당하는 지역은 1기 신도시를 비롯해 전국 51곳, 주택 103만가구입니다. 서울 상계·중계·목동·개포와 경기 고양 화정, 수원 영통, 인천 연수, 부산 해운대 등입니다.

  본 법안이 통과하게 되면 앞으로 1기 신도시를 비롯한 노후 신도시의 재건축이 얼마나 활성화 하게 될지는 앞으로 더 지켜봐야 할 사항입니다. 실제로 1기 신도시는 주차문제와 노후 건축물로 인한 녹물 문제 등 주거 환경에 대한 문제가 대두되던 곳입니다.

재건축 사업성의 핵심은 결국 용적률과 대지지분입니다. 용적률이란 아파트를 얼마나 높이 올릴 수 있는지에 대한 얘기이고 대지지분은 아파트 각 호에서 소유하고 있는 토지에 대한 지분입니다.

토지의 종류별로 상한 용적률이 정해져있기 때문에 노후 아파트의 용적률이 높을 경우 재건축에 대한 사업성 확보가 어렵다는 것이 재건축 사업의 가장 큰 어려움이었습니다.

재건축 사업이 진행되면 기존 아파트가 멸실되며 대규모 이주가 시작되기 때문에 이주 대책에 대한 철저한 계획 수립이 필요합니다. 따라서 본 사업이 진행된다고 하더라도 단지별 순차적 진행이 될 수 밖에 없을 것입니다.

12월 서울·인천 아파트 입주물량 ‘0건’…전셋값 더 뛰겠네

두번째로는 빌라, 오피스텔 등 비아파트 상품의 전세사기로 인해 아파트 쏠림 현상이 심화된 것입니다. 아시다시피 빌라나 오피스텔은 전세사기로 인해 전세를 찾는 수요가 급감했습니다.

이는 곧 소형 아파트에 대한 전세 쏠림으로 이어졌고, 전세 상승을 만든 것입니다.

 앞으로 입주 물량의 감소로 전세 가격의 상승 가능성은 더욱 높아지고 있습니다. 반면 매매 가격은 큰 상승없이 보합으로 예상이 되고 있죠.

그렇다면 지금은 투자를 할 수 없는 것일까요?

제가 생각하는 투자의 방향은 전세 가격이 매매가격의 하방을 받쳐줄 수 있는 지역, 상품을 찾아내고 이에 투자하는 것입니다. 예를 들어 전세 매물 자체가 많이 없고 전세 가격이 탄탄히 받쳐 주는 단지의 아파트를 전세 가격 수준으로 매수할 수 있다면 장기적으로 보았을때 괜찮은 투자가 될 수 있을 것입니다.

경매 물건이 쏟아 지는 지금, 이런 지역을 찾아 내고 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있을 것입니다.

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