2023년 올해 수도권 아파트 분양가가 처음으로 3.3㎡당 2000만원을 넘어섰습니다. 전쟁으로 인한 원자재 가격 상승과 인건비 상승 등의 영향으로 생각이 됩니다. 국토부에서 층간 소음에 대한 기준을 엄격히 관리한다는 규제 내용과 함께 생각하면 앞으로도 수도권 아파트의 분양가격은 상승할 것으로 예상됩니다.
지난 뉴스레터에서 올해 초 서울 일부 지역을 제외한 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제되며 분양가 상한제가 폐지 되었고 더이상 로또 분양이 나오기 힘든 시장이라는 부분을 설명드린적 있습니다.
최근 분양을 시작한 수원시 권선 6구역 재개발 사업인, 매교역 팰루시드의 분양가입니다. 국평인 전용 84㎡의 분양가격이 9억에 육박하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 바로 위에 위치한 매교역 SK view아파트의 시세와 비슷한 분양가입니다.
본 단지의 분양 여부를 보면 고분양가에 대한 시장의 평가가 어떨지 판단해볼 수 있다고 생각합니다. 시세차익이 거의 없는 신축 아파트 분양을 과연 시장에서 받아줄 수 있을지 주목되는 부분입니다.
서울시가 내년 신속통합기획 재개발 후보지로 최대 30곳을 선정한다는 소식입니다. 서울은 더이상 주택을 공급할 택지가 없어, 재개발/재건축 사업이 아니면 신규 주택 공급이 어렵습니다. 따라서 서울시에서는 지속적으로 모아타운이나 신속통합기획 재개발 방식을 통해 주택 공급에 열을 올리고 있습니다.
서울시에 따르면 내년도 예산안에 신속통합기획 용역비로 134억원이 반영됐습니다. 최대 30개 후보지 선정을 예상한 금액으로, 2021년 신속통합기획 도입 이후 최대 규모입니다.
신속통합기획 재개발 방식은 2021년 첫 도입되었습니다. 기존에는 정기공모를 통해 연말에 최종 후보지를 발표하는 방식이었고, 21년도 21곳, 22년도 25곳을 정기공모로 선정하였으며, 올해부터 수시 선정 방식으로 변경 후 6곳을 추가 선정하여 총 52곳의 후보지를 선정하였습니다.
예산 측면에서는 많은 금액이 책정되었으나 서울시에서 직접적으로 30곳을 선정하겠다고 밝힌 것은 아닌만큼, 실제 후보지가 얼마나 선정될지는 지켜봐야 할 대목입니다. 우리가 주목해야 할 부분은, 여전히 모아타운과 더불어 신속통합기획을 통한 재개발 사업은 서울시 차원에서 지원을 해준다는 사실입니다.
분양가 상한제로 분양 받은 주택에 대해 적용되었던 '실거주 의무' 폐지에 대한 법안이 국회 법안 소위 논의과정에서 다시한번 보류되었습니다. 이 부분이 어떤 의미이며 향후 서울 부동산 시장에 어떤 영향을 가져오게 될까요?
먼저 실거주 의무 법안이 어떻게 생긴 것인지 알아보겠습니다. 서울 등 주택 가격이 크게 상승하고 청약 경쟁률이 과열되는 지역은 분양가 상한제가 적용되어 아파트의 분양가격이 주변 아파트 시세보다 저렴하게 분양되도록 제한하였습니다. 이러한 영향으로 청약에만 당첨되면 한번에 몇억을 버는 소위 로또 청약이라는 것이 유행을 한 것이죠.
다만 이렇게 분양가 상한제로 분양한 주택에 당첨된 청약자는, 분양가격이 시세 대비 얼마나 저렴하게 분양되었느냐에 따라 해당 주택의 거래가 제한되고(전매제한) 실거주 의무가 최대 5년까지 부여되었습니다.
이 대표적인 단지가 바로 둔촌주공 재건축 사업으로 불리는 '올림픽파크포레온'입니다.
올림픽파크포레온의 경우 기존 전매제한이 8년, 실거주 의무 2년이 적용된 단지였습니다. 하지만 올해 초 정부의 부동산 대책을 통해 전매 제한 기간이 1년으로 단축되었습니다. 즉, 분양후 1년만 지나면 거래가 가능하게 된 것이죠. 아이러니한 부분은 거래는 가능하게 되었지만 해당 아파트에 2년간 실거주를 해야하는 의무는 여전히 폐지되지 않았다는 점입니다.
이러한 부분에 대해 국회에서 폐지하도록 노력을 하였으나 결국은 무산되어, 분양을 받은 사람들은 실거주를 해야하는 상황이 된 것입니다.
이 부분에 대해 국회에서 한 번 더 심의를 거친다고 합니다.
만약 실거주 의무 폐지 법안이 통과하지 못해 실거주 의무가 적용된다면 서울 아파트 시장에 어떤 영향을 가져오게 될까요? 이는 과거 사례에서 생각을 해볼 수 있는데요.
2018년 말, 가락시영 재건축인 송파구 헬리오시티 입주가 있었습니다. 헬리오시티는 9,500세대의 매머드급 단지로 입주시 막대한 물량 공급으로 송파구 뿐 아니라 강남 전역의 전세 가격을 하락시킬 정도로 영향력이 막대했습니다.
올림픽파크포레온은 이보다 더 많은 12,000세대에 달하는 단지입니다. 이 단지가 입주하는 시점에 서울 강남권 전역의 전세 가격의 하락을 예상할 수 있었습니다. 하지만 실거주 의무 폐지가 무산되어 실질적으로 물량 공급이 되지 않는다면 오히려 전세가격은 안정되지 않고 더욱 상승할 수 있을것이라 예상할 수 있습니다.
