청년경매 뉴스레터는 주 3회 발행됩니다!

 이번주도 청년경매와 함께 부동산과 경매에 관해 공부하며, 매일 1%씩 성장하시기 바랍니다.

  

이른바 1/10 대책이라 불리는 새해 첫 부동산 대책이 발표되었습니다.

오늘은 부동산 기사가 아닌 본 대책을 분석해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

여러 투자 포인트를 생각할 수 있으니 주목해주세요!

본 대책의 기본 골자는 건설 경기 회복을 통한 부동산 공급 활성화에 초점이 맞추어져 있습니다. 잘 아시다시피 현재 태영건설 워크아웃 사태 등 부동산 건설 경기가 좋지 않은 상황입니다. 이는 곧 부동산 공급 악화로 이어지고 이는 다시 부동산 가격 상승을 불러올 수 있기 때문에 대책을 마련한 것으로 생각됩니다.

첫번째는 재건축 안전진단 절차의 변화입니다. 현재까지는 안전진단 통과 후 정비구역 입안이 가능했으나 이제는 안전진단 통과 없이도 정비구역 입안 제안이 가능하도록 바뀝니다.

안전진단은 재건축 사업의 큰 걸림돌로 작용해왔습니다. 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단 결과 D,E 등급을 받아야 안전진단을 통과할 수 있었지만, 대부분의 아파트들이 이 기준을 통과하지 못했고 재건축 사업을 진행하지 못하였습니다.

따라서 본 정책의 변화로 재건축 추진을 먼저 할 수 있도록 변경될 예정입니다. 단 중요한 사실은 안전진단 자체가 없어지는 것은 아니라는 점입니다.

 다음은 재개발 사업에서의 변화입니다. 재개발 사업의 가장 기본적인 요건은 바로 노후도입니다. 전체 재개발 구역 중 2/3, 즉 67% 이상의 건축물이 30년 이상으로 노후되어야 재개발 구역 지정 요건에 해당합니다.

  본 정책에서는 이 노후도 요건을 60%로 완화한다는 내용입니다. 재정비 촉진지구로 지정되면 50%까지 완화한다고 합니다. 재개발 구역 지정의 가장 기본적인 요건이 노후도인만큼, 이 부분은 재개발 사업의 큰 영향력을 행사할 것으로 생각됩니다.

단, 이 부분은 도시 및 주거환경 정비법(도정법)을 개정해야 하는 사항으로 법안 개정이 가능할 것인지가 관건일 것입니다.

 이번 새로 취임한 국토부장관은 비아파트 공급 정책에 집중하겠다는 의지를 밝힌 바 있는데요. 이번 대책에서도 그러한 부분을 파악할 수 있습니다.

그동안 오피스텔에는 발코니 설치가 허용되지 않았습니다. 같은 전용면적의 아파트와 오피스텔이어도 아파트가 훨씬 큰 이유가 바로 발코니 설치 여부와 관련이 있었죠. 이제는 오피스텔에도 발코니 설치가 가능하도록 변경됩니다.

이 부분은 오피스텔 수요 증가 측면에서 긍정적인 영향을 가져올 것으로 예상됩니다.

 올해부터 내년까지 새로 준공되는 신축 주택을 취득하면 세금 산정시 주택수가 제외됩니다. (아파트는 제외입니다.) 신축 빌라나 오피스텔의 미분양에 대한 우려가 반영된 것으로 생각이 됩니다.

빌라나 오피스텔에 대한 수요가 사라진 상태에서 해당 정책으로 얼마나 수요가 살아날지 지켜봐야 할 대목입니다.

 향후 2년간 구매하는 소형 주택은 임대등록하는 경우 세제 산정에서 주택수 제외됩니다. 개인적으로는 재개발 물건지의 빌라를 경매로 저렴한 가격에 취득 후 임대사업자로 혜택을 받으며 장기 보유 전략을 선택한다면 좋은 투자처가 될 수 있다고 생각합니다.

 지난 정권에서 사라진 6년짜리 단기 임대사업자가 부활합니다. 세제 혜택은 합리적인 수준으로 부여한다고 하는데, 어떤 수준으로 발표될지 후속 정책을 살펴봐야 할 것 같습니다.

 기존 빌라나 오피스텔 시장의 경우 전세보증보험 가입이 가능한 금액을 일괄적으로 공시가격의 126%로 설정하면서 역전세를 야기했습니다. 전세사기를 잡으려다 되려 대다수의 임대사업자가 큰 피해를 봤다는 인식이 있었습니다.

이 부분에 대해 산정 방식을 변경하는 대책이 마련되었습니다. 시세를 적절히 반영하도록 주택 산정 방식을 변경하겠다는 방침인데, 보증보험 가입 가능 금액이 현재보다 상승하지 않을까 전망합니다.

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오늘 뉴스레터의 내용에서 알 수 있듯이

새해엔 부동산 시장의 큰 변화가 있을것이고
경매 시장에 더 큰 기회가 있을 것입니다!

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