분양가상한제 재건축 단지에 적용되었던 실거주의무로 인해 둔촌주공 재건축 단지가 말이 많다는 얘기를 지난 시간에도 얘기드린적 있습니다.

결국 실거주 의무 폐지는 국회 문턱을 넘지 못하며 실거주를 해야하는 상황이 발생하였습니다.

그러나 최근 실거주의무 적용 시점을 기존 최초 입주 가능일에서 최초 입주 가능한 날로부터 3년 이내로 완화하는 방안이 논의중이라고 합니다.

쉽게 말해 아파트가 지어진 뒤 바로 실거주를 하는 것이 아닌 3년까지 유예할 수 있도록 수정된 것입니다. 물론 이 부분도 현 21대 국회에서 처리될 수 있을지 여부는 미정입니다.

만약 3년 유예가 적용된다면 어떻게 될까요?

실거주가 어려운 분양자들은 전세를 내놓을 수 있겠죠. 둔촌주공 재건축은 1만2천 세대의 매머드급 대단지인만큼 전세 공급이 많아질 수 있고 이는 강남 일대의 전세가격 및 매매가격 하락을 가져올 수도 있습니다.

다만, 3년이라는 유예기간이 걸림돌이 되지 않을까 생각됩니다. 현 전세 제도상 2년 계약 이후 계약갱신청구권을 통해 추가로 2년을 살 수 있는 만큼 3년이라는 시간은 굉장히 애매하다고 할 수 있겠습니다.

아직 확정이 되지 않은만큼 앞으로 어떤 정책이 나올지 주목되는 부분입니다.

이른바 1기 신도시 특별법이라 불렸던 노후계획도시 특별법의 대상지가 2배로 확대됩니다.

본 특별법은 노후화된 계획 도시의 재건축 규제를 완화함으로써 도심지 신규 공급을 위해 추진된 법안이었습니다.

기존 법안에서는 100만㎡ 이상의 면적인 노후 계획 도시가 적용 대상이었으나, 연접한 택지나 구도심 유휴부지 등을 합산한 면적이 100만㎡ 이상인 경우에도 대상이 되도록 확대 적용을 예고했습니다.

확대적용된 곳들을 살펴보면 서울 가양, 고양 행신, 수원매탄, 용인수지, 용인기흥일대, 인천 만수,부평 등이 있습니다.

선정 결과를 보면 대부분 경기남부 위주로 많이 선정되었음을 알 수 있습니다. 특히 GTX 호재와도 겹치는 수원과 용인 일대 등이 특히 주목할만한 곳이라고 생각됩니다.

경기남부는 반도체 산단 호재와 더불어 GTX 교통호재도 많은 곳으로 재건축에 대한 안전진단 완화 및 용적률 상향의 혜택을 함께 받는다면 큰 장점이 있을 것이라 생각됩니다.

다만 재건축의 경우 동시다발적으로 많은 단지를 진행하지 못하는 한계가 분명 존재하므로 사업 속도에 대한 의문이 남는 상태에서 대상이 확대가 과연 긍정적인 영향을 가져올 수 있는지는 고민이 필요한 대목입니다.

교통과 학군이 좋은 대단지 아파트가 경매로 많이 쏟아지고 있습니다. 부동산 가격이 정점을 지난 후 고금리 기조로 대출 상환을 하지 못하는 차주가 늘어나며 경매로 많은 물건이 쏟아지고 있는 실정입니다.

이는 실제 데이터 상으로도 나타나고 있습니다.

서울 아파트 경매 건수는 근 10년이래 가장 많은 수준이고 반면 낙찰가율은 2013년 이후 가장 낮은 수준입니다.

실거주 아파트 매매를 고려한다면 경매를 적극적으로 활용할 수 있는 시기라고 생각합니다. 경매의 가장 큰 장점은 낙찰과 동시에 확정수익을 얻을 수 있다는 것입니다.

보통 권리상 문제가 없는 아파트의 경우 낙찰가가 시세와 큰 차이가 나지 않아 경매를 하는 의미가 없는것처럼 느껴지기도 합니다.

하지만 현 시장 분위기상 권리상 문제가 없는 물건의 낙찰가도 시세대비 저렴하게 받을 수 있는 편이고, 선순위 임차인 등 권리상 까다로운 물건일수록 시세대비 저렴하게 낙찰을 받을 수 있습니다.

지역분석을 통해 상대적으로 저평가된 지역을 찾고 그 지역을 경매로 시세보다 저렴하게 받을 수 있다면 더 좋은 투자가 될 수 있을것입니다.

과거 부동산 규제로 투자 자금이 몰렸던 오피스텔이 현재 분양가보다 저렴한 가격에도 거래가 되지 않고 있습니다.

2021년 부동산 가격이 정점을 찍고, 대부분 지역이 조정대상지역으로 2주택만 취득해도 8%의 취득세를 물어야 했습니다. 이때 성행한 말이 바로 '똘똘한 한채'였습니다.

오피스텔의 경우 주택에 해당되지 않아 분양가 상한제를 피할 수 있었고, 계약금 10%만 있어도 분양을 받을 수 있었기 때문에 투자할 곳을 잃은 돈들이 오피스텔에 몰려들었습니다. 분양가보다 웃돈을 1억이상 얹어 거래가 되기도 했었죠.

상황은 반전되고, 대부분 지역이 규제지역에서 풀리며 금리는 상승했습니다. 결국 잔금을 치를 수 없는 분양자들은 분양가보다 낮은 가격에 매도를 하려고 하나 현 상황에서 오피스텔 매수 수요는 급감하였습니다.

현재 PF 사태 등으로 부동산 금융이 좋지 않은 상황에서 이러한 부분들은 더 큰 부담이 될 수 있습니다.

정부에서 2년이내 신축한 오피스텔을 분양받을 경우 주택수에 포함하지 않는다는 정책을 펼치는 이유 또한 이러한 PF 위기를 극복하기 위함으로 해석할 수 있습니다.

정부의 노력에도 불구하고 한동안 비주택 시장의 침체는 지속될 확률이 높습니다.

그렇다면 이제 비주택 시장은 쳐다보지도 말아야 할까요?

제 생각은 반대입니다. 미분양이 지속될수록 이를 극복하기 위해 더 많은 규제 완화 정책을 펼칠 것이고, 수익형 부동산으로써 매력적인 가격이 된다면 오피스텔 매수를 고려해도 될 것이라 생각합니다.

향후 비주택 부동산 시장의 방향에 귀추가 주목되는 부분입니다.