신축 아파트 입주가 현저히 줄어들고 고분양가가 대세인 요즘 신축 아파트 가격이 상승세를 타고 있습니다. 부동산 가격이 하락한다고 하지만 신축급 아파트들은 연일 신고가를 기록하고 있습니다.
가장 대표적인 아파트는 바로 둔촌주공 재건축 아파트인 올림픽파크포레온입니다. 둔촌주공 재건축의 경우 최초 분양 당시 중도금 대출 불가와 실거주 의무가 존재하는 상태로 많은 이들이 미분양을 예상했던 단지였음을 말씀 드린적 있습니다.
규제와 더불어 분양가 자체가 비싸다는 인식이 매우 강하게 자리잡고 있었던 것 또한 사실이죠. 22년 12월 분양 당시 미계약률이 30%에 달하기도 했습니다. 하지만 분양 당시 전용 84㎡ 기준 12억원의 분양가였던 이 단지는 현재 20억에 가까운 거래가 일어나고 있습니다.
당시에 비싸다는 인식으로 계약 포기가 많았지만 서울의 입주물량 급감과 건축비 상승으로 신축 공사 진행이 어려워 지고 신축 분양이 귀해지며 분양가가 상승한 결과로 풀이됩니다. 비슷한 현상을 서울 전역에서 찾아볼 수 있습니다.
앞으로 이러한 신축 품귀 현상을 더욱 심해질 것으로 생각됩니다. 또한 신축과 구축 아파트의 가격 격차는 더 커져 양극화가 일어날 수 있을 것입니다. 재건축 재개발로 신축 아파트 공급이 어려워진 현재 신축~준신축급 아파트를 투자 포인트로 생각할 수 있겠습니다.
반대로 재건축 재개발 투자에는 보수적인 관점으로 사업성을 잘 따져 옥석을 가려 투자가 필요한 시점이 될 것입니다.
서울 강남권에서 모아주택을 신청한 세 구역이 심의에서 모두 탈락하였습니다. 세 구역 모두 심의에서 탈락한 대표적인 원인으로는 주민 반대와 사업성 부족입니다.
삼성2동 일대는 위원회 심의 결과 대상지 내 주민 반대 의견이 37%로 높고 타 지역대비 주변 환경이 양호해 사업성 미달로 후보지 선정에 실패하였습니다.
개포4동 일대 역시 기반시설이 양호하고 근린생활 시설 비율이 높아 사업실현성 미달을 이유로 후보지 선정 제외 되었습니다.
역삼2동 일대는 지난번 모아타운 공모 신청 이력이 있는 지역이었으나 주민 반대가 30% 이상으로 매우 높고, 모아타운 신청일인 작년 8월을 전후로 거래 건수가 급증하여 투기 우려로 후보지 선정 제외되었습니다.
서울시에서 모아타운 등 재개발 구역 심의 결과 발표시 항상 주목해야 할 부분은 바로 해당 구역의 후보지 선정 합격/불합격 결과입니다. 재개발 후보지 선정에 결정권을 가진 서울시에서 어떤 부분들을 근거로 해당 지역을 선정 혹은 미선정 하는지 지켜봐야 하는 것이죠.
서울시는 이번 미선정에 대해 '모아타운은 주민들의 의지가 가장 중요하다'며 강조하고 있습니다. 현재 재개발의 흐름은 주민들의 의지가 가장 중요한 부분을 차지 합니다. 이러한 결과를 바탕으로 향후 재개발 투자시 주민들의 재개발 사업 추진 의지를 파악하여 투자를 하는 것이 중요하겠습니다.
서울 방화동과 서울 풍납동 등 모아타운 두곳이 후보지로 선정 되었습니다. 두 곳에서 총 2,300여세대가 공급될 예정입니다.
강서구 방화동 592-1번지 일대는 노후불량건축물 밀집, 도로 협소, 주차공간 부족 등으로 주거환경이 열악하여 개선이 필요한 지역으로 2022년 공모를 통해 모아타운 대상지로 선정된 곳입니다.
이번 심의를 통해 이 지역은 2종 7층 이하 지역이 2종 일반 및 3종 일반 주거 지역으로 종상향되고 정비 기간 시설이 재정비 됩니다.
풍납동 483-10번지 일대는 문화재 풍납토성이 인접한 문화재보존 관리지역으로 문화재앙각 적용에 따른 높이 제한으로 그간 개발이 어려웠던 노후 저층 주거지역이었습니다.
금번 모아타운 관리계획에서는 용도지구 변경과 용도지역 상향으로 높이 규제가 대폭 완화되었습니다. 특히 이 지역은 SH공사의 모아타운 공공관리 시범사업 대상지로 선정되어 SH공사가 관리계획 수립부터 조합설립까지 지원하고 조합설립 이후 조합원 과반수가 동의할 경우 공동사업시행도 가능한 지역입니다.
