전세 사기로 인해 빌라 시장이 어려움을 겪고 있습니다. 집주인이 전세 보증금을 돌려 주지 않자 주택도시보증공사를 통해 보증금을 수령하고 임차인은 집을 나간 뒤 보증공사에서 집주인을 상대로 경매를 진행하고 있습니다.

이 여파로 빌라는 매매, 전세도 모두 막혀있는 분위기입니다. 서민의 주거 사다리로 여겨지는 빌라가 사실상 끊어지는 분위기입니다.

결국 현재 아무도 빌라를 짓지 않고 있고, 이는 공급난으로 이어질 수 밖에 없습니다. 임차인들은 빌라, 오피스텔 등 소형주택 전세를 기피하고 월세와 소형 아파트 월세로 몰리고 있습니다.

이는 곧 월세 가격의 상승을 불러올 수밖에 없습니다. 서울 기준 3룸 빌라의 월세가 100만원을 넘어서고 있습니다. 20평대 아파트의 경우 평균 월세가 128만원에 육박하고 있는데 모두 이러한 영향으로 생각됩니다.

빌라의 분위기가 좋지 않은 지금이 빌라 가격의 저점일 수 있다고 생각합니다. 현재 임대사업자를 통한 빌라, 오피스텔 취득시 세제산정에서 주택 수를 제외하고 있는 만큼 이런 부분에 대한 투자도 고려할 수 있을 것입니다.

빌라 시장의 위기보다 더 큰 문제는 바로 아파트 시장입니다. PF 부실로 인해 주택 인허가 감소는 커지고 있고, 신규 아파트 공급난이 예상되는 상황입니다.

올 1분기, 10대 건설사 중 6곳은 부동산금융 참여 실적이 제로입니다. 연평균 PF 순 증액이 20조원인 것을 고려하면 시장이 1/4토막 났다는 평가입니다.

23년도 주택 인허가 실적은 약 39만 가구로 22년 52만 가구보다 25% 이상 감소했습니다. 올 2월도 2만3천 가구로 전년 동월 대비 30% 이상 급감했습니다.

인허가 이후 착공 및 입주까지는 2~3년 정도의 기간이 소요됩니다. 즉, 아파트 인허가 감소는 2~3년 뒤 입주할 아파트가 크게 감소함을 의미합니다.

말 그대로 역대급 공급 감소가 예상되는 가운데 서민 주거인 빌라 시장 또한 초토화 된 상황에서, 앞으로 서민 주거 비용은 크게 상승할 수 밖에 없다고 생각합니다. 앞으로 주택의 전월세 가격은 상승할 수 밖에 없을 것입니다.

주거용 오피스텔 시장이 회복하고 있습니다. 21년 부동산 가격 상승기에 주택 규제로 인해 오피스텔에 자금이 몰리며 한때 큰 상승을 했으나 금리 상승기로 전반적 부동산 가격이 하락하며 오피스텔 가격 역시 큰 하락을 겪었습니다.

이러한 오피스텔이 경매 시장에서 낙찰률이 20%를 넘어서며 상승하고 있고, 매매 거래량도 늘어나고 있습니다.

오피스텔의 거래량이 늘어나는 이유는 무엇일까요?

월세를 받는 수익형 부동산의 현금 흐름은 '월세 - 이자 = 순수익' 입니다. 일반적으로 금리가 올라갈수록 이자 부담은 높아지기 때문에 순 현금흐름은 적어지게 되고 이는 곧 자산 가격 하락으로 이어집니다. 하지만 앞서 말한것처럼 전세사기 등의 여파로 소형 주택 시장 월세 가격이 크게 상승하면서 오피스텔 월세 또한 크게 상승하였습니다.

즉, 자산 가격은 하락하는데 월세는 올라가게 되었고, 전반적인 오피스텔의 수익률이 상승한 것입니다. 이에 더불어 주거용 오피스텔의 경우에도 임대사업자 활용시 주택수에서 제외 방침을 내놓으며 오피스텔 시장의 거래가 더 늘어날 것으로 예상됩니다.

향후 금리 인하가 예상되는만큼 오피스텔 등 수익형 부동산의 투자 또한 심도있게 고려해봐야 할 것입니다.

정부 정책 대출의 소득 기준이 큰 폭으로 완화되고 있습니다. 올해 가장 대표적인 정책 대출 상품인 신생아특례대출의 연 소득 기준이 기존 1억3,000만원에서 2억으로 상향됩니다. 이제는 웬만한 대기업 신혼부부들까지도해당 대출을 받을 수 있게 된 것입니다.

구매력이 있는 가구에게도 정책 대출의 길이 열린 만큼 9억원 이하 아파트의 구매 수요가 늘어날 것으로 보입니다. 다만 신생아특례대출이라는 제한적인 조건 하에서 얼마나 많은 신혼부부들이 신청할 지는 미지수입니다.

현 수도권 시장이 매도자와 매수자 간 팽팽한 줄다리기를 하고 있는 만큼, 매매 수요보다는 전세 대출을 받으려는 부부들도 많을 것으로 생각됩니다.

또한 최근 정부에서 신혼 부부에 대한 주택 청약 패널티를 제거하는 움직임이 보이며, 무주택 신혼부부들은 매매보단 임차를 통한 청약 대기 수요로 전환될 가능성이 있다고 판단됩니다.

특례 대출에 의한 전체 부동산 시장의 유동성 공급에 대해서는 꾸준한 모니터링이 필요해 보입니다.